一波三折物业管理纠纷案终审思维导图

西风不相识

2023-02-27

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房地产法

物业管理

物业管理纠纷

物业管理纠纷案例：北京美丽园小区业主委员会与北京市鸿铭物业管理有限公司。此案历经一波三折，涉及多方面物业管理焦点问题，受到各界的关注。判决是法官们在听取双方当事人的意见、进行法庭审理后，经过合议庭合议当庭作出的。判决书对再审申请人鸿铭物业公司提出的再审事实和理由，一一进行了答复，阐述了法院作出判决的依据和理由。

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思维导图大纲

2005年初，美丽园小区业主与负责该小区物业管理的鸿铭物业公司在物业收费标准问题上发生了矛盾。3月，在双方多次协商未果之后，小区业主委员会向法院递交诉状，要求法院判令物业公司变更部分物业费的收取标准、取消部分收费项目等，列表如下：

请求执行标准 1.保安费：按5元/户月收取

2.保洁费：按3元/户月收取

3.垃圾清运费：按2.5元/户月收取请求取消项目 4.取消未书面特别委托的业主的室内小修费

5.取消未书面特别委托的业主的室内中修费

6.无条件取消自2003年9月1日起的各项费用统收服务费，并返还已收取的该项费用

7.无条件取消自2002年9月3日起的共用天线管理费，并返还已收取的该项费用请求变更项目 8.变更电梯维保费为按实际电梯规格、数量及小区实际住宅建筑面积计算收取，即0.359元/平方米月

9.变更电梯运行费为按实际电梯规格、数量及小区实际住宅建筑面积计算收取，即0.463元/平方米月

10.变更高压水泵费为按实际可收费高压泵组数及小区实际住宅建筑面积计算收取，即0.008元/平方米月其他请求项目 11.立即中止未经业主同意利用业主共有财产擅自对外签订的《电梯广告位租赁合同》，相关收益返还业主

12.返还业主已收取但实际未建的公共厕所的物业管理费和采暖费

13. 收取的营业税由5.5%变更为5% 对上述诉讼请求，被告鸿铭物业公司答辩称：1999年该公司签订委托管理合同后，向有关部门报送了小区物业管理公约，并依据公约约定对小区进行管理。2003年业委会成立，为避免衔接问题，该公司分别与900余户业主签订了物业管理协议。诉讼请求中收费项目的原标准均按照协议执行，部分申请取消的收费项目系与业主单独签订的协议或者已经不再收取，有些多收的费用已经部分返还业主等。物业公司还称，其已将收入所得移交给业委会，该收入也不是公司所得，属于全体业主。

对于最后一项，物业公司称，诉讼请求的营业税税率是5%，但按照规定还要有附加税0.5%，故应为5.5%。

一折——

一审驳回诉请原告不服上诉

一审法院审理后认为，美丽园业委会成立后，至今没有选聘新的物业管理企业，也没有与鸿铭物业公司就续聘问题达成一致。故业委会与物业公司之间并没有双方认可的物业管理服务合同及相应的收费标准。据此，认定业主委员会提出的前7项诉讼请求，均与国家行政主管部门规定和文件中的标准一致，在双方当事人没有协商一致的情况下，执行国家行政主管部门规定的标准符合公平原则，鸿铭物业公司也应当按照上述标准执行。

对于第8、9、10、13项，法院认为，在国家行政主管部门规定的标准中并无可以参照的计算方法，这几项收费标准只是业委会单方意思表示，物业公司不予接受，而双方又没有对标准达成一致。北京市发改委已经于2004年10月对鸿铭物业公司的价格行为进行了检查，并已经对其存在的价格违法问题进行了处理，美丽园业委会要求物业公司变更标准，没有法律依据。

2005年9月14日，一审法院判决驳回了原告业主委员会的全部诉讼请求。业委会不服，向北京一中院提出上诉。

二折——

二审法院认为，经政府主管部门核准的公约，对物业公司及小区全体业主均具有约束力。物业公司一直在为该小区提供物业服务，业主实际接受着该服务，虽然没有签订书面物业管理委托合同，但依据合同法第十条、第三十六条、第三十七条，仍然可以确定物业公司与业主之间存在着物业管理服务合同关系。但就合同价款即物业管理服务的收费项目和标准，在双方没有明确约定的前提下，依据合同法第六十一条、第六十二条，应当按照公约中的规定并参照相关法规文件予以确定。凡未经相对方同意，背离公约或者相关法规文件的规定，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，均属违约行为。

关于电梯广告收益，法院认为，鸿铭物业公司认可自己收取了电梯广告位的租赁收益，并愿意返还，但此费用的返还方式应当由权利人即全体业主或者业委会决定或经其同意，物业公司无权单方面要求以再收取物业管理费时予以折抵这种方式进行，业委会要求返还此笔收益的主张成立。按照同样道理，业委会主张返还多交的公厕用房供暖费和物业管理费成立。

2005年12月8日，一中院作出终审判决，撤销了一审法院作出的判决，业委会的13项诉求中，1、2、3、4、6、11、13等7项得到支持，第8、9项诉求经重新计算后得到支持。

三折——

今年1月5日，鸿铭物业公司提出申诉。5月30日北京一中院作出民事裁定，决定另行组成合议庭进行审理。

法院经审理认为，关于应纳税费，由于物业公司未向业主说明加收5.5%税费的依据，在一审、二审中亦未就收取0.5%教育和城建附加税提供文件依据，原审认定物业公司从2003年到2005年只能加收5%的营业税并无不当。关于电梯运行费，对具体数据双方在公约中有约定，原审认定电梯维保费应为0.405元/平方米月，电梯运行费应为0.552元/平方米月并无不当。关于水泵费，在再审中，物业公司主张小区二次供水采用的是变频水泵供水系统，而不是高压水泵，二者收费标准不同。但在原审中，物业公司并未举证证明变频供水系统的收费标准，其与业委会亦未达成协议。原审查明水泵实际只有 1组，并根据公约约定的标准核算水泵费并无不当。关于返还电梯位广告租赁收益问题，再审中，物业公司提交证据以证明收取的电梯位广告租赁收益的具体数额，但在原审中，鸿铭物业公司并未提交该证据，且该证据不属于新的证据，对该证据，不予采纳，原审认定业委会主张成立并无不当。

据此，法院判决维持原终审判决。

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