女业主命丧家中家属告物业担责思维导图

好想你

2023-02-27

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郑丽珊

房地产法

物业管理

物业管理纠纷

深圳一名业主命丧住宅小区，物业公司承担赔偿责任，这在全国是先例，对小区安全建设有警示作用。

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思维导图大纲

受害人之母状告物业管理公司索赔500余万元

今年7月，受害人郑丽珊之母、50岁的钱女士将东海房地产公司、戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司(以下简称戴德梁行公司)及其分支机构东海花园管理处、凶手钟先辉一起告上了法庭。

钱女士诉称：小区保安员未查实钟先辉的出入证，也未进行登记就予放行。致使钟先辉得以顺利进入郑丽珊居住的房屋，实施抢劫杀人。由于其过失导致郑丽珊被杀害，该管理处的行为已构成侵权，戴德梁行公司依法应承担连带责任。东海房地产公司为东海花园装备的监控设备陈旧落后，且选聘物业管理公司不当，也应对其损失承担连带赔偿责任。她遂将上述两公司、管理处和杀人犯钟先辉告上法庭，请求法院判令被告赔偿其丧葬费、死亡补偿费、被扶养人生活费、交通费、精神损害赔偿金共计97万余元，以及因侵权行为导致的近3年的可预期收入损失500万元。

管理处只对公共区域负安全保障义务?

今年9月15日，福田区法院公开开庭审理了此案。

在法庭上，戴德梁行公司和东海花园管理处共同辩称：管理处对郑丽珊私人物业内的人身、财产不负有安全保障义务，只对公共区域负有合理限度内的安全保障义务。管理处在维护公共秩序方面已尽到足够的安全保障义务，其未登记出入证的不作为行为与郑丽珊被害之间不具有因果关系。他们请求法院驳回钱女士的诉讼请求。

东海房地产公司辩称，该公司委托具有物业管理资质的机构进行物业管理，完全符合法律规定，没有任何过错。

而钟先辉对钱女士起诉的理由和要求没有异议，但没有能力赔偿。

法院判决管理处有过错应承担责任

法院审理后认为，钟先辉侵害了郑丽珊的生命权，应承担侵权损害赔偿责任。由于无证据证明钱女士丧失劳动能力又无其他生活来源，其不属于侵权法意义上的被扶养人，其请求赔偿被扶养人生活费的要求法院不予支持。

钱女士因女儿被杀害受到精神损害，其请求赔偿精神损害抚慰金10万元法院予以支持。钱女士请求钟先辉赔偿郑丽珊预期可得收入损失，没有法律依据。

小区物业管理公司未以适当的方式核实钟的身份是否真实，即同意其进入住宅楼内，系属未尽合理限度范围内的安全保障义务，有过错。故东海花园管理处未尽合理限度范围内的安全保障义务的行为，与某种危害后果的发生之间，存在有相当因果关系。法院判定东海花园管理处对钟先辉应承担的赔偿额的30%承担补充赔偿责任。戴德梁行公司依法应对东海花园管理处的债务承担补充清偿责任。戴德梁行公司及东海花园管理处承担了补充赔偿责任后，享有向钟先辉进行追偿的权利。

法院认为，戴德梁行公司具有相应的物业管理资质，钱女士未能举证证明东海房地产公司选聘不当，东海房地产公司对于郑丽珊的死亡没有过错，故钱女士请求东海房地产公司承担连带赔偿责任，法院不予支持。

法院遂作出一审判决：钟先辉赔偿钱女士丧葬费、死亡赔偿金、精神损害抚慰金合计59.3万余元。东海花园物业管理处对钟先辉应承担的赔偿额的30%即17.7万余元承担补充赔偿责任，戴德梁行公司对东海花园物业管理处的上述债务承担补充清偿责任，驳回钱女士其他诉讼请求。

“东海花园双尸命案”回放

冒充空调维修工骗开房门抢劫杀人

2002年4月，28岁的郑丽珊购买了东海花园福禄居某号房，同年5月入伙，戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司东海花园物业管理处(以下简称东海花园管理处)交给郑丽珊一份《深圳东海花园管业处住宅装修管理规定》，其中对装修施工人员管理的内容主要有：在向管理处申请手续时，业主和装修施工单位负责人应备齐装修人员身份证复印件和1寸照片2张(办理出入证用);装修人员进入小区必须佩带《装修出入证》，管理处有最终决定权批准进入与否。

同日，郑丽珊与东海花园管理处签订了《物业管理服务协议》，约定“物业管理服务内容”包括：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序：“物业管理服务质量”包括：24小时有安全巡逻及值班，各类突发事件处理及时妥当。

入伙当年，郑丽珊对住房进行了装修，装修工钟先辉参与了施工。此后，钟先辉还参与了东海花园福禄居其他两套房屋的装修施工。三次装修中，东海花园管理处均为钟先辉办理了《出入证》，《出入证》上写明了有效期。

2003年7月21日上午9时许，钟先辉携带装了铁锤、卷尺的塑胶袋和几斤旧报纸，走到东海花园福禄居11栋地下车库入口处，对保安员谎称送报纸到5楼搞装修，并出示了一张过期的《出入证》。保安员没有看清楚《出入证》，也没有要求钟先辉登记，即同意其进入车库。

钟先辉走到9楼，按了9E房的门铃，对保姆李远秋称是来搞维修的。进屋后，钟先辉即将保姆杀害，在屋内找到1千多元现金和6部手机。

大约过了半个小时，郑丽珊在门外按门铃。钟先辉开门后谎称“保姆没听见门铃，我来检修一下空调。”将郑丽珊骗进房内，胁迫郑给他一笔钱。

郑打开保险柜，钟拿走保险柜内的10多万元后，将郑杀害，携带抢得的财物逃离了东海花园。

同年7月27日，钟先辉被公安机关抓获。今年4月1日，市中院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟先辉死刑。目前该案正在省高院复核。