所谓“无标底”是指物业服务企业并不明确提出服务收费标准以及服务质量标底，而只是提供一个原则标准，即按照物业服务项目所处的地理位置、要求的服务标准以及符合本物业项目服务品质定位前提下，由外委服务专业公司来制定服务质量保证优良、服务收费合理、产权人满意的服务标底和价位标底。所谓“二步法”就是要达到上述目标，把专项业务转委托业务分为两次开标和筛选。第一次评标是进行服务质量比较，由评委经过评分、筛选，确定三至五家优胜者进入第二轮角逐。第二次评定管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。这种方法有以下几个特点。
1.“无标底”招标保证了转委托业务的服务品质。物业服务转委托业务二步法开标中，首先对管理服务质量标进行开标、评判，这对各专业服务公司来讲起到了一个好的向导作用。对于转委托业务服务标准及服务品质的关注，会引导参加竞标的专业公司认真制定出目标物业的管理服务方案以及实现措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。对于物业项目产权人来讲，由于物业服务企业强化了服务意识和服务标准，制定了各项服务管理措施，保证了服务品质，最终受益的将是物业项目的广大业主。
2.“二步法”招标既强调了价格，又防止了过低压价的不平等竞争。作为业主和物业公司，当然希望获得品质一流、价格低廉的服务，而专业服务公司的经营者则希望提供服务的品质与价格相对应。两者矛盾的统一则是通过招投标方式，对各专业公司在完成委托服务定位所需的成本核算后，提出一个合理的价位进行报价，最后由业主和物业服务企业认可确定。第一次开标对外委服务质量首先进行评标，优胜者再开价格标，这样便防止了某些专业服务公司为了取得目标服务，迎合业主和物业公司的心愿，而把价格过分压低的现象。
3.无标底二步法招标简单易行，这种招标方法摒弃了烦琐的评标程序，节省了评标时间，提高了招标工作效率，规避了在招投标过程中的人为性主导因素，防止腐败行为的发生。开展两步法试点是有益的尝试，随着不断的总结经验与完善，有利于促进物业服务整体水平提高。
