京房地物字〖1998〗308号文件中规定：“入住率已超过50％的小区，产权人、使用人要求组建管委会的，各区县小区办应当向该小区开发建设单位、物业管理企业发出通知，限期一个月内开始组建管委会的工作。逾期不组建的，区县小区办可以指定产权人、使用人成立筹备组，并按照京房地物字〖1997〗第485号文件和本通知规定成立管委会。”“业主应该按照规定首先提出组建管委会的要求，物业公司不配合的就赶紧自己按照现有文件规定成立。”
3、新项目应该在业主委员会成立之前先成立过渡性机构
因为入住率未过50％或者居住未满2年的业主权益缺乏有力的保障，所以建议有必要在买房时就成立个业主联谊会之类的组织，至少每个业主都应该有一份全体业主的名单和联系方式，作为将来业主委员会的过渡性机构。最好由当地消协工作人员发起和筹备。因为在消协的牵头下，成立业主联谊会或网站等比较容易。同时消协应当在过渡性机构成立后，对业主进行业主自治方面的培训教育和指导。过渡性机构应有权监督前期物业管理公司的选聘招标。
为避免大业主（拥有多个住宅单位的业主，如开发商）独揽大权，保障小业主权益，建议有关部门对业主百分比和投票权的计算规定进行修改。修改建议为一个住宅单位由多人共有的，计算为一名业主，具有一份投票权；一名业主拥有多于一个住宅单位的也应计算为一名业主，具有一份投票权。
5、明令不许聘用与开发商、承建商有利害关系的物业公司
与开发商、承建商有直接或间接利害关系的物业管理企业必须要回避，否则物业公司很可能隐瞒开发商、承建商遗留的房屋质量缺陷等问题，损害业主的利益。建议在《物业管理公约》中明确规定：业主委员会不得选聘与开发商和承建商有任何直接间接利害关系的物业管理企业。可以在管委会成立后，立即对《公约》进行有关方面的修改。
6、维修基金的管理、使用权应移交管委会而非物业公司
为保护业主对物业管理企业的选聘权，减少维修基金的财务风险，建议业主委员会成立后，房地产行政主管部门将维修基金直接移交给业主委员会管理使用。业主委员会应为此设立专门的账号。据说，有的小区已在尝试此办法。
建议凡向业主或者业主委员会提供虚假陈述或资料的物业管理企业，一经发现即取消合同。并且须向业主双倍返还已经支付的所有物业管理酬金。在国家法律法规完善前，可以合同的方式进行约束。
业主委员会未来的发展趋势是职业化。业主委员会的经费应由业主大会决定。建议规定业主委员会一经登记注册成立，即设立自己的专用账号，由业主委员会全面负责物业管理费用的收取和管理，杜绝主仆颠倒的现象。业主委员会应依照预算按月向物业管理企业支付管理费用，而并非将所有的费用一次交给物业管理企业。
为避免业主委员会滥用职权或贪污受贿，业主委员会应设立为一个完全透明的机构。《物业管理公约》应明确对业主委员会的监督细则，如须备存恰当的账簿或账项记录及财务记录，保存该等账簿或记录所提述的一切单据、发票、凭单、收据及其他文件最少6年；业主委员会须准许业主在任何合理时间查阅账簿或账项记录及任何收支表或资产负债表；在收取合理的副本费后，可向任何业主提供该名业主所要求的记录或文件的副本。
U266307754
U659419067
