业委会合理运作五项原则思维导图

风雪夜人归

2023-02-27

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8月底，杨浦区房地局组织了一次特殊的培训，杨浦区现有的近600位业委会主任参加了由杨浦区房地局主办的业委会运作实务专题培训。业主咨询专家、上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏在会上就业委会的各种运作问题进行了讲解，提出了业委会运作的五大原则。

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“关心物业管理，就是关心美好生活”，物业管理在当前人们的生活中扮演着重要且不可或缺的角色。刘生敏认为，业委会开展工作应遵循以下原则：合法原则、少数服从多数原则、维护公共利益原则、专业性原则，以及权责相当原则。这些原则也同时反映了当前业委会工作中存在着几个误区。五项原则逐个看法律不禁止就是合法——现在一些业委会成员在工作中有一个误区，认为“合法”就是指必须能找到相应的文件。而刘生敏指出：只要是法律法规不禁止的，就是合法的。并不是说文件中规定了才是合法的。因为业委会的工作和政府部门的工作，其工作性质和方式都不尽相同。政府部门只可以做法律明文规定要做的事，而业委会则不同，只要法律不禁止的事，都可以去做。

正确的不一定能通过——业主的意见或业委会内部统一不起来，是业委会工作经常发生的问题。但一个实际情况是，业主的意见是永远不可能完全统一的。俗话说：百人百条心，所以业委会的工作必须遵循少数服从多数的原则。这里还有一个辅助原则是，错误的东西即使获得百分之百通过也是无效的;合法的、正确的东西即使通过不了，它也是正确的。

而实践是检验真理的唯一标准，实践会证明一切。那么如果遇上正确的东西通不过怎么办?应该继续做群众的工作，而不是坐等。关心物管并非个人维权——业主大会和业委会是在维护全体业主的利益，而不是个人利益。因为单单谈个人利益，就会出现“不交钱但要享受服务”的情况。业主必须抛弃那种“关心物业管理是个人维权”的错误认识。不懂就问最重要——物业管理是专业性的工作。业委会成员不一定什么都懂，但需要不懂就问。业委会最主要的专业能力是组织协调能力，要做到正直公正。

业委会要责任到人——目前存在一个现象是业委会集体决策，集体承担责任，而很多情况下实际是无人实质性承担责任。为了避免这种弊端，建议业委会内部应该分工明确，职责明确，责任到人。如果业委会作出一个决定之后无人敢独立承担责任的话，同样不利于对决策认真负责的态度，不利于业委会工作开展。业委会3个主要任务业主委员会尽管是业主大会的执行机构，但是由于业主的分散性，业主大会是无法自主指挥业委会执行任何事务的。业委会在业主大会的决策中占据主导地位。业委会的工作任务就是将其正确的决定提交业主大会表决，引导业主通过决议并组织实施。

因此，业委会的素质高低将直接影响物业管理的水平。刘生敏表示，业委会要搞好工作，既要明确自身执行机构的地位，又要发挥自身的主观能动性，积极主动地履行职责，两方面都不可片面强调。业委会的主要任务应包括： 1、严格按照《业主大会议事规则》、《业主公约》的规定履行职责; 2、全心全意依靠全体业主的支持，特别是发挥业委会内部和业主代表(业主小组)的作用; 3、重视主管部门和专业人士的意见，条件允许时充分发挥社会中介机构的作用。

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