房产赠与公证的法律常识思维导图

催眠

2023-02-27

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房产赠与公证你了解多少?在进行房产赠与时一定要进行公证，这样赠与的房产才具有法律效力。那么房产赠与公证是怎么一回事，如何办理呢?本文为你解答。

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思维导图大纲

一、房产赠与公证的方式

实践中，房产赠与公证的方式，通常有两种，一种是证明房产赠与人单方制定的赠与书的真实、合法;另一种是证明赠与双方达成协议的真实、合法。且第一种方式居多，其理由是：赠与是实践性法律行为，受赠人接受、利用房产的行为即视为接受赠与，房产赠与合同就成立，而无须再做其他意思表示，故房产赠与公证只要证明房产赠与人单方制成的赠与书真实、合法即可。对此观点，律师不敢苟同。

第一，从有关民法原理看，赠与是一种合同，是一方当事人在法律允许的范围内，自愿将自己所有的财产无偿地给予对方当事人所有，对方当事人也表示接受的法律行为。给予财产的一方叫赠与人，接受财产的一方叫受赠人。赠与是双方法律行为。同时也是实践性法律行为，也就是说，赠与除了赠与人有把自己的财产无偿地给予他人所有的意思表示，他人有同意接受赠与的意思表示外，还要交付实物才能成立。由此我们不难看出，在赠与中，第一步是赠与关系，第二步才是实物交付，赠与人表示将自己所有的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受，这一意思表示是首要的，是前提条件，只有在双方意思表示一致的基础上，才有可能进行实物交付，否则，无赠与人、受赠人的意思表示，或仅有赠与人的赠与表示而无受赠人接受赠与的表示，赠与人要将自己所有的财产交付给受赠人也就无从谈起。一言以蔽之，赠与的双方法律行为特征相对其实践性法律行为特征来说是前提、是基础，决定办理房产赠与公证方式的因素，是赠与的双方法律行为特征而不是实践性法律行为特征。

第三，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第128条规定，房产赠与行为的成立，一般情况下，以根据书面赠与合同办理过户手续为准;特殊情况下，没有办理过户手续的，也应有书面赠与合同，并实际交付房屋，赠与方算成立。据此，可得出这样的结论：书面赠与合同是房产赠与成立的必要条件之一。与此相适应，公证处在办理房产赠与公证时应采取证明赠与合同的真实、合法的方式。

第四，从另一个角度看，如果房产赠与公证采取证明房产赠与人单方制成的赠与书的真实、合法的公证方式，而不管受赠人有无接受赠与的表示，那么，在房产受赠人不同意接受赠与的情况下，原来的赠与公证也就没有必要，赠与公证书也就失去实际意义。

综上所述，那种认为赠与是实践性法律行为，而在办理房产赠与公证时只需证明赠与人单方制成的赠与书真实、合法的公证方式是不妥的，应该采取证明房产赠与双方达成的赠与协议的真实、合法的公证方式，原来的公证书格式相应地应予以修改，如果办理房产赠与公证时，受赠人不能亲自到公证处表示自己的意思，可出具委托书委托他人代为办理。

二、对房产赠与行为应予以限制的几种情况

在公证实践中，要求进行财产赠与公证的，几乎都是房产赠与，面对当事人的请求，公证处是否都予以公证?律师认为，虽然，根据民法通则有关规定，房产所有人对自己所有的房产享有占有、使用、收益、处分的权利，但是为保护老人、儿童和缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的利益，为维护社会生产和工作的正常进行，对一些情况下，当事人所为的房产赠与行为应予以必要的限制。

(一)对那些拥有房产，想在生前就把房产赠与子女或他人、而自己又无别的住所和稳定的经济来源的老人所为的房产赠与行为，应考虑到老人将房产赠与后，如果子女对其不好，不尽赡养义务，将其扫地出门，老人就无处可住，其权益将受到侵害，而且这种情况，实际生活中时有发生。为保护老人的合法权益，减少家庭纠纷，此种房产赠与行为，一般不予公证。

(三)一些人为了逃避履行债务、缴纳税款、支付劳动报酬等义务，而将自己的房产赠与他人，对这种规避法律的行为，一经查出，拒绝予以公证。

(四)实践中，有的当事人在未取得应继承房产的所有权之前，在声明自己放弃继承权的同时，又将自己应得的份额赠与他人，这种情况，不能直接办理赠与公证。继承权作为一种具有人身性质的财产权利，与特定的人身紧密相连，是不能转让的，只有在办理了继承手续，对应继承的份额取得了所有权之后，继承人才能将该份额赠与他人所有。因此，公证处对这种情况的赠与应予以否定，劝当事人先办理继承权公证，之后再办理赠与公证。

三、房产赠与行为生效的时间

赠与是转移所有权的民事法律行为，是实践性法律行为，因此，赠与行为生效的时间与财产所有权转移时间有密切联系，财产所有权转移的时间，就是赠与行为生效的时间。根据民法通则第72条规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”律师认为，房屋所有权转移时间是民法通则第72条所规定的例外情况之一。

根据1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第6条：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第7条：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……

(三)受赠的房屋，须提交原房屋所有权证，赠与书和契证。”根据1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第128条：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的支付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系;未办理过户手续的，但受赠人根据书面赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”

显然，房屋赠与，一般情况下，只有到房管机关办理所有权转移登记手续方为有效，也就是说，房产赠与的所有权转移时间应以房管机关办理了房产转移登记手续，受赠人领取了房产证之时为房屋所有权转移时间，该时间即为房产赠与行为生效的时间;特殊情况下，当事人虽未办理过户手续，但受赠人根据书面赠与合同已占有、使用该房屋的，房屋交付时间也算房屋所有权转移时间，即房产赠与行为生效时间。

当然，对实际生活中，那种为分散财产，或出于逃避债务或其他法定义务的履行，或纯属封建的子袭父业的思想而借用他人名义办理了房产权过户登记手续的，不应认定赠与成立，更不能认定办理房产权过户登记手续时间就是房产行为生效时间。如我市张某于1999年办厂期间为逃避债务，将己有的一套房屋无偿赠与给其弟，并单方写了赠与书后申办了公证，但未办理过户手续，也未交付房屋，2000年7月，张某与其弟为其他事发生冲突，张某要收回赠与的房屋，其弟诉到法院，法院判决此赠与未成立。