社科院蓝皮书:中国地产是典型的政策性周期思维导图

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2023-02-27

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房地产法

房地产论文

“房地产是城市经济的重要组成部分，是城市重要的产业，是城市最基本的生活条件环境，也是城市发展的基本载体条件和重要投资环境。”中国社科院昨日发布的2006年《城市竞争力蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）一口气用了4个排比句，来凸显房地产业与城市竞争力关系的密切性，分析房地产业与城市竞争力之间的关系也正是今年这本《蓝皮书》的特色所在。

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思维导图大纲

5城市房地产价格严重偏高

竞争力较强的城市的房地产价格会比竞争力弱的城市的房地产价格高，但过高的房地产价格也会影响城市竞争力的强弱。

《蓝皮书》指出在全国35个大中城市中，存在房地产价格过高，而偏离应有水平最严重的5个城市中依次为：深圳、杭州、上海、北京、厦门。

通过静态计量的方法，《蓝皮书》还得出了以下结论：城市房地产规模与城市竞争力的各个表现指标都存在一定的正相关性，也就是说，房地产业规模大的城市，其竞争力也较强，房地产市场发展速度与城市竞争力的相关性是不确定的。房地产业的高速增长会导致城市经济较快地增长。但是，若房地产业发展速度过快，超过了有效需求，就会降低经济运行效率，而城市经济的低效率，也会影响房地产业的发展速度。

中国房地产是“政策性”周期

从房地产周期的成因看，我国两次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，因此，我国的房地产周期其实是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。

《蓝皮书》通过对全国房地产周期与宏观经济周期的研究得出上述结论。具体在北京房地产市场与宏观调控的关系时，《蓝皮书》认为北京是我国北方近几年重要的房地产热点城市。北京房地产投资波动远比全国复杂，并且表现出了与全国显著不同的波动规律。

1991－2004年，北京房地产投资增长率经历了3个明显的波峰，第一个周期（1991－1997年）波峰未超过全国平均水平，但它是一个双峰周期，第二波峰是在全国房地产投资增长率急剧下降的背景下形成的。

第二个周期（峰值在2001年）目前尚未完成，房地产投资先快于后慢于全国平均水平，这个特征与南方城市广州、深圳十分相似。

重点城市房地产基本市场化

市场体制作为资源调配的基础制度，对房地产市场和城市宏观经济之间的关系有非常重要的影响。《蓝皮书》指出，总体上，我国重点城市房地产市场基本实现市场化，但离完全市场化还有很大差距。东南沿海城市房地产市场化程度相对较高，中西部市场化程度相对较弱。东部沿海地区，特别是江浙、广东等地区的城市的房地产业市场化水平在国内处于领先地位。

在具体衡量指标中，政府分配、黑市活动、垄断程度等指标表现相对较好。从各指标纵向来看，11项指数得分中，政府分配、黑市活动、垄断程度这几个指标我国35个大中城市的得分较高，也就是70%的市场化程度以上。在公有制经济、市场健全度、诉讼保障方面，35个大中城市整体表现中规中矩，大多数城市得分达到了6分，基本上达到了市场化的要求；在市场秩序、政府服务、价格管制、审批管制整体表现相对较差。指数显示虽然体现出一定的进步，但与国际上的先进城市相比仍然较为落后，这意味着这几个方面将是我国经济体制改革和政治体制改革的重要内容。

京津冀城市群竞争力排第三

城市群源自目前比较热门的区域竞争力学说，该学说认为，从国际竞争的角度看，一个国家能真正参与到国际竞争的，实际上是城市群。城市群成为国家参与全球竞争与国际分工的基本地域单元，它的发展深刻影响着国家的国际竞争力，《蓝皮书》中所指的京津冀城市群以北京、天津为核心，包括保定、唐山、沧州、等9个地级以上的城市。该城市群GDP为12585亿元，占全国的7.6%.京津冀城市群在中心城市的功能、城市群规模、产业发展水平、吸引外资企业以及城市群的发展质量等竞争力指标比较中，都名列前3位。

主要问题是城镇体系发展程度不高，仅排名第10位。北京、天津的发展水平相当高，城市群竞争力水平主要由京津发展水平决定，而不是城市群的竞争水平。但北京、天津等城市的聚集与扩散作用无法辐射到承接中心城市扩散能力低的中小城市，整体城市群处于效率不高的状态下，很难体现城市群发展战略的作用。

北京商务环境相对滞后

在包括了增长指数、规模指数、效率指数、效益指数等几个指标在内的综合竞争力排名中，北京位列第四，其中，北京一向以人才集中著称，结构指数最好，位居第一，规模指数、就业指数和质量指数的排名也在全国前列，分别为第三、第二和第十二，然而北京的效益指数仅位列86，说明城市在降低能耗、治理污染方面仍需进一步努力。

从竞争力的各项解释指标来看，北京在商务环境和企业本体竞争力方面相对滞后：商务环境位列第38位，而企业竞争力排在第30位，存在一定上升空间。北京企业制度和企业文化排名明显靠后，仅列第50和52位，拉低了北京企业的竞争能力，因此必须加以改进，在商务环境方面，多数分项指标不容乐观，市场竞争环境位列59位，经营环境和基本要素排在第51和42位，应当引起政府注意。

北京市的社会环境竞争力排名滞后位居第34位，各分项指标中，社会秩序、社会公平、社会协调的排名都过于靠后，分别排在54、43、42位。这说明北京市在教育人才、科技创新等方面优势显著，但在其他方面存在明显不足，体现了作为中国首都、北京市功能定位的复杂性以及明确定位的迫切性。

北京现代商报·杨雪婷金冰

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