论文：当前房地产热的冷思考思维导图

女王驾到

2023-02-27

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当前有关房地产热是全国上下都在关心的热点话题，前一段时间国家先后出台了一系列政策对房地产市场进行调控。在有关房地产热的讨论中，对当前的房地产热以及采取的对策建议，没有切中要害，泛泛而谈，或者人云亦云。笔者认为，当前的房地产热，并不能说明房地产这一行业都是“泡沫”，所谓“泡沫”只是相对的、局部的。针对当前的房价高问题，要从市场经济的角度去分析、去思考，找出问题的症结，提出针对性的解决措施。

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思维导图大纲

1 房地产市场供求关系与商品房价格分析

众所周知，在任何市场当中有买方市场也有卖方市场。当市场存在大量需求、商品供不应求的时候，也就是所谓的卖方市场存在的时候，市场商品的价格就会偏离其价值往上升;当市场需求不足、商品供大于求的时候，也就是所谓的买方市场存在的时候，市场商品的价格就会偏离其价值往下降。这是基本的市场规律。房地产市场也必须遵循这一市场规律。其实，稍作分析我们就不难发现，当前房地产热的问题实质，就是房地产市场的供求矛盾，是房地产商品供不应求而导致房价居高不下。也就是说，当前的高房价原于市场的供不应求，是供求规律的必然结果。

价格是价值的货币形式。商品的价格是由生产商品的原材料成本、加工成本、税收和利润组成。房地产商品的价格主要受以下几个方面因素的影响：土地价格、建材价格、工人工资、相关的办证费用和税收等。也就是说房地产商品的价格是由土地成本、建筑成本、工人工资、办证费用、税收和利润构成。抛开利润因素不谈，当前房地产价格居高不下，在工人工资增长不大、办证费用相对减少的情况下，可以说很大程度上是由于土地成本和建筑成本的大幅增加所带来的最终结果。近几年土地价格在上涨，一方面是市场关系的体现，即供不应求;另一方面是由于各地政府的操纵。因为在现行体制下土地的处置权由各级地方政府掌控，出让土地的收入已成为地方财政收入的一个主要来源。这就意味着在严控的土地指标不突破的情况下，卖出的土地价格越高，地方财政收入也就越多。因此，不少地方政府在土地出让需“招、拍、挂”的合法外衣保护下，充分利用市场经济规律，尽可能把土地出让价抬至最高，以增加地方财政收入。建材价格的增长，更是一个影响房地产价格增长的复杂因素，

可以上朔至钢材甚至钢砂的价格上涨等因素。建材价格的上涨，除了市场供求关系这一因素外，生产建材的原材料价格的大幅增长也是影响建材价格大幅增长的一个主要因素。由于土地和建材价格增长，房价自然也就水涨船高了。当然，房价推高除了土地和建材价格的过快增长外，还有出自其他因素的作用，如有些地方政府为了当地 GDP 的数字增长，不断运用行政手段，支持或纵容房地产业的扩张和提价，地方政府卖的地越多，建的高档房越多，地价卖得越高，房价提升得越高，对当地 GDP 增长的贡献也就越大。另外，市场上的投资和投机活动，也哄抬了房价，成为推动房价过快上涨的一个次要的因素。

2 关于稳定房地产发展的问题

从以上分析可以看出，当前稳定房地产发展，需解决 3 个问题：一是房地产市场的供求矛盾;二是降低商品房的成本构成;三是理顺政府部门的关系问题。

2.1 解决房地产市场的供求矛盾问题

简单地看，解决房地产市场的供求矛盾，一是增加供给，二是抑制需求，两种手段都能使房地产市场的供需矛盾趋于平衡。在人多地少的基本国情下决定了我国建设用地供应的有限性，这也就决定了不可能通过无限量增加房地产供应量来平抑市场房价。政府在抑制市场需求方面更难有所作为，因为经过 20 多年成效显著的经济改革，广大国民深受其惠，可支配收入大幅增长，对住房的需求日趋强烈，政府在抑制房地产市场需求方面无从下手。

换个角度来思考，是什么原因导致房地产市场的需求远远大于供给?归纳起来无非有以下主要的几点：一是人口问题。我国 13 亿人口是巨大的市场需求的主要因素，这是基本国情，也是基本现实。二是体制问题。我国从上个世纪 90 年代初取消福利分房政策，住房问题完全市场化至今，时间不过 10多年，过渡时期太短，但历史欠债太多，需解决的问题太多。在这么短的时间内，把那么大的购房需求推向市场，使房地产市场一下子消化不了。三是市场培育问题。房地产市场是一个新兴的市场，从建立到今天也就 10 多年时间。房地产市场还很不成熟，还需进一步培育，才能发展和壮大。四是宣传导向问题。前几年片面强调在市场经济下政府不应干预房地产市场，不应干预房价，要让房地产市场充分的市场化，等到问题暴露以后，政府才认识到其严重性;也有媒体跟着房地产策划宣传什么租房不如购房，没有在租房和二手房买卖方面做很好的宣传，给人的暗示是：住房要全面私有化，要居住就只能买房。在宣传导向上给政府误导、给百姓误导、给房地产市场误导。五是中国城镇化问题。在城镇化政策的推动下一批又一批农民走进了城镇，在客观上给并不宽余的城镇住房增加了压力，也客观上造成了大量的农村空置房。这一批批的农民为了改变自己的身份和命运，不断地加入到城镇的购房大军中去，使本已不平衡的供求关系更加不平衡。当然，也还有其他问题，在此不一一列举了。这样，把亿万有居住要求的人们统统赶到购房市场，导致房地产市场上供求不平衡的矛盾，需求远远大于供给。

2.2 降低商品房的成本构成问题

撇开利润不谈，在工人工资、办证费用和税收基本不变的情况下，商品房的可变成本就是土地成本和建筑成本。也就是说，要降低商品房的成本，主要是降低土地成本和建筑成本。

(1)降低土地成本。在现行政策下房地产开发商取得土地的方式是通过“招、拍、挂”，政府出让土地的方式也是通过“招、拍、挂”。也就是说，“招、拍、挂”方式是当前土地市场唯一的交易方式。这一方式本无可厚非，公平竞争，出高价者胜，但这一方式受损害最大的却是广大购房者，受益最大的不是房地产开发商，而是政府。因此，哪一个地方政府都乐意采取这一能为其地方财政增加收入的土地出让方式，而不愿考虑采取其他方式。房地产开发商尤其是有实力的开发商，通过高价拿来的土地，也会通过高额分摊出去，分摊到每一套住房上去，广大购房者就成了这一政策最大的受害者。降低土地成本的主动权在政府，那么，又有什么方式能降低房地产的土地成本呢?可以借鉴建筑建筑工程招投标的方式，由第三方考虑各种因素后设定标底，由招标代理组织开标和评标，最后谁总体上与标底最接近就是谁中标。

(2)降低建筑成本。降低建筑成本不仅仅是指降低建筑过程中使用的建材，包括钢材、水泥、红砖、砂石以及给排水材料、供电材料、消防材料等成本。这是一个综合的因素，政府要从生产建材原材料和生产过程等方面进行调控。同时，工程承建商在这方面应发挥更大的作用，就是在如何综合、合理利用建筑材料，如何降低损耗、节约能源，如何减少用工等方面考虑降低建筑成本。

2.3 理顺政府部门的关系问题

理顺在这一问题中主要是房地产的管理机制问题。目前，地方政府管辖的国土局、规划局、建设局(建委)、房产局、发改委、财政局以及有关建筑材料主管部门，都与房地产企业有着或多或少的联系，都有权参与房地产市场的调控工作，都有义务为房地产市场的稳定发展作出贡献。目前这些部门没有一个有绝对权力全面调控房地产市场的，这就使得政府的调控效力大打折扣。虽然问题早暴露了，但却迟迟解决不了。

3 关于稳定当前房地产市场的思路

其实，从本世纪初开始我国房地产业就显现出 4 个引人关注的问题，即有些城市房价上涨过快，有些城市房价过高，有些城市住房投资增长过快和住房供应结构性矛盾突出。2003 年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，就是一项针对以上问题的宏观调控部署，但问题至今仍然突出而严峻，说明调控难度极大。当前，国家提出对房地产市场进行宏观调控，其目的应该不是单纯为了打压房价，而是要通过采取措施，消除上述 4 个引人关注的问题等不健康因素，促进房地产市场和房地产业的健康稳定发展。任何把房价强拉下来的想法都是不切实际的，希望房价全面下跌甚至大幅下降的想法是更不现实的。稳定住房价格、调整供给结构、遏制投机需求，应是稳定当前房地产市场的主要思路。

3.1 稳定住房价格

稳定住房价格关键是要严格控制土地、建筑材料的价格。各级政府要承担起调控房地产市场的主要职责，尤其是国土、建设、规划、建材、物价等部门，更要充分认识稳定房地产市场的积极意义，充当起调控房地产市场的主要力量，严格控制土地、建材的价格，为稳定住房价格打好基础。要控制土地价格，就要改变土地出让的交易方式，由现行的“招、拍、挂”方式改为类似于建筑工程招投标的方式，将出让地的土地利用率、容积率、绿化率和拟建成商品房的房价等因子作为标的，进行综合评标，最接近标底的为中标单位。这样，出价最高的不一定是中标单位，政府应以此方式来控制土地出让价格。