论房产合同成立未生效的法律责任思维导图

旧街悲巷

2023-02-27

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法律

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房地产论文

摘要：所谓合同成立未生效责任，笔者认为，是指合同已依法成立，并产生法律约束力，但是一方当事人基于不履行合同的目的，故意不使合同生效，从而应当承担的法律责任。合同成立未生效责任作为一种责任类型，不同于在合同成立后未生效阶段的责任。

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思维导图大纲

一、问题的提出

《人民法院案例选》上有这样一起案例：原告金善朝诉被告郑光荣房屋买卖付款后未办理过户手续要求确认买卖有效案。案情大致如下：新罗国际贸易公司(以下简称新罗公司)系被告郑光荣在香港注册的独资公司，该公司于1995年10月31日结束营业。1994年月9日，新罗公司授权董新华与原告金善朝办理该房产买卖事宜，双方签订了一份《购房合同》，合同约定：新罗公司将房产一处卖给金善朝，总价款人民币160万元，新罗公司同年7月28日前交房，并约定了违约金。

此后，金善朝陆续向新罗公司支付了大部分货款。1994年10月4日，金善朝拿到该房的房产证，发现建筑面积不足合同约定的建筑面积，即向董新华提出异议。同年11月10日金善朝开始使用管理该房。双方因为办理产权过户手续未达成协议，金善朝向厦门市思明区人民法院起诉，要求确认该房归其所有，由新罗公司返还多收取的房款及承担逾期交房的违约责任。因新罗公司经公告送达未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决，并公告送达判决书。新罗公司不服，提出上诉。

二审法院经过审理，以事实不清、证据不足发回重审。重审期间，因新罗公司已结束营业，郑光荣承担参加诉讼。在庭审中，原告诉称，其已陆续支付了148万余元，但被告却一再违约，要求确认房屋买卖合同有效，被告返还多付房款，并支付违约金。被告郑光荣辩称，房屋至今未办理过户手续。现要求确认房屋买卖关系无效，将购房款返还给原告。购房合同尚未发生法律效力，不存在违约金的问题。思明区法院经审理后认为，原告与新罗公司签订购房买卖合同后，虽已支付了大部分房款，并实际使用和管理了讼争房屋，但双方至今未能前往房管部门办理产权转移过户手续，应解除双方之间的房屋买卖合同，各自返还因此取得的财产。

据此，该院于1997年7月23日判决，宣告原、被告之间的房屋买卖关系无效，双方各自返还因此取得的财产。一审判决后，原告金善朝不服，向厦门市中级人民法院提起上诉，请求撤销原审判决，判令被上诉人继续履行购房合同。厦门市中级人民法院审理后认为，买卖双方虽未办理产权过户手续，但金善朝已支付了大部分房款，且郑光荣还将房屋交金善朝使用，并将房屋所有权证交付金善朝。现郑光荣又已讼争房屋未办理过户手续为由反悔，无正当理由，且合同又能够履行，应当继续履行，可由双方到房地产管理部门办理产权过户手续。该院于1997年11月30日判决，撤销原一审判决，双方于判决生效后10日内一起到厦门市土地房产管理部门补办房产交易手续(其他内容略)。

这起案子历经几次审理，争议的问题其实只有一个，即如何认定该购房合同的效力问题。在这个问题上，一审法院和二审法院的判决分别代表了两种对立的观点。在此，笔者不想从现行法的角度分析这两种观点孰是孰非，而主要从应然的角度探讨一下我们如何看待这种已成立未生效的合同。

二、合同的成立与生效

我国《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”同时，该法第三章又以“合同的效力”为题，在第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依其规定。”第45、46条规定，附生效条件或期限的合同自条件成就或期限届至时生效。从这些规定我们可以清楚的看出到，合同的成立与生效不仅在时间上不同，而且在效力上也有较大差别，那么，这里所说的合同的“法律约束力”与“生效”的分别是什么含义呢?同时，合同法在“合同的效力”一章又对合同的有效与无效问题作了系统的规定，这里所称的合同有效与无效，又指何意，是指法律约束力还是指生效的效力?要回答这些问题，我们必须从合同的成立与生效谈起。合同的成立，是指合同的当事人意思表示达成一致。合同的成立，不涉及任何的国家干预，完全是当事人意思自治的结果。由于合同的成立关注的只是当事人间有没有达成合意，故从理论上讲，合同的成立要件只有一个，那就是当事人间的意思表示一致。

有人认为，合同成立的效力是合同具有法律约束力(拘束力)。必须注意的是，这种说法是有前提的，即只有“依法成立”的合同，才具有法律约束力。何谓依法成立呢?笔者认为，这涉及到合同的效力(有效、无效)制度。我国合同法上关于合同效力共有四种情形：合同有效、合同效力未定、合同可变更、可撤销、合同无效。其中，有效合同属于“依法成立”，从而具有法律约束力没有任何问题。可变更、可撤销合同在当事人行使变更权和撤销权前属于有效合同，故也应当具有法律约束力。无效合同自然不属于依法成立，不具有法律约束力。效力未定合同的情况则比较复杂，根据我国《合同法》的规定，对效力未定的合同，不仅限制行为能力人的法定代理人、无权代理中的被代理人享有追人权，而且善意相对人还有撤销的权利，故在相对人为善意的情况下，合同应当是不具有法律约束力的;反之，如果相对人是恶意，则不享有撤销权，合同对其有法律约束力。

所谓合同的生效，系指合同约定的权利义务之发生以及债权人给付受领权的产生。这里的“生效”之“效”显然不同于上文所称的合同的法律约束力。以附条件、附期限合同为例，在合同附生效条件或生效期限的情况下，合同成立之时，合同已经具有法律约束力，但“在合同生效之前，这种权利义务虽由合同约定，但却只是一种可能性(附条件合同)或是将来发生的必然性(附期限合同)，只有在条件成就、期限到来，即合同生效后，它们才变为一种现实性。”5同时，合同生效也意味着债权人有权受领，我国《合同法》第71条第1款规定：“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行债务不损害债权人利益的除外。”这句话从反面解释即为，在合同成立后，履行期限到来之前，债权人即有受领的权利，而不会被认为构成不当得利。

由以上的分析我们可以清楚地看到，合同的成立效力与生效效力是不同的。合同的依法成立意味着合同法律约束力的产生，合同的生效意味着约定权利义务的发生以及债权人给付受领权的产生。有学者把前一种效力称作广义的合同效力，把后一种效力称作狭义的合同效力。6也有学者把前一种效力称作合同的“形式拘束力”，把后一种效力称作合同的“实质拘束力”。7正是由于合同的成立与生效存在着这样的差别，从而产生了合同虽已依法成立，但尚未生效的情形。三、合同成立未生效责任的类型

所谓合同成立未生效责任，笔者认为，是指合同已依法成立，并产生法律约束力，但是一方当事人基于不履行合同的目的，故意不使合同生效，从而应当承担的法律责任。合同成立未生效责任作为一种责任类型，不同于在合同成立后未生效阶段的责任。在该阶段，某些行为如一方当事人拒绝履行或履行不能，因并不涉及到合同的生效问题，故不属于合同成立未生效责任。合同成立未生效责任，实践中主要有如下两种类型：

1法律规定或当事人约定需办理特别手续才生效的合同当事人拒不办理该手续的

我国《合同法》第44条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”无疑，这里的“依照其规定”应当理解为“完成上述手续才生效”。也就是说，法律规定的批准、登记是合同的特别生效要件，这也符合批准、登记的性质，“批准、登记都是介入合同的国家意志或者外来因素，批准作为反映国家意志的行政行为，意在通过国家权力对私人生活的干预，使合同关系在符合当事人利益的同时，也符合国家和社会的利益。登记作为法定机关办理的特别手续，意在使特定当事人间的法律关系取得公众周知的公平和公信效果。”8故批准和登记只能是决定合同生效的要件，而非决定其成立的要件。

由于登记在我国立法和实践中比较混乱，笔者拟专就登记问题进行详细探讨。根据学者概括，在我国牵涉到登记的合同主要有以下几种：“(1)商标、专利使用权许可合同;(2)不动产及个别需要登记的动产产权转让合同;(3)抵押合同和特殊动产(疑为”权利“-引者注)的质押合同，如知识产权的质押;(4)还有些合同因其重要性或特殊性需要登记，如房屋预售合同。”9应当注意的是，这些登记的内容是不一样的，大致可以分为两类：一类是合同本身需要登记，一类是合同中物权或知识产权变动需要进行的登记。有学者把前一类登记称为合同登记，把后一类登记称为权利登记，并且认为，“合同登记主要审查合同的合法性，对合同本身进行登记备案，实现政府对某类市场的管制;权利登记对合同并不进行审查，合同只是登记的依据，登记的目的在于公示权利取得、丧失、设定负担等变动……合同登记为合同生效要件或是影响合同效力的因素，权利登记只是依据合同对合同引起的权利变动进行登记。”10笔者同意这种区分，但是这种区分应当只在区别登记内容、登记效力时有意义，而在一方当事人不登记的场合，不论属于合同登记还是权利登记，后果应当是一样的，即该当事人应当承担法律责任。也就是说，只要合同依法成立，就产生了法律约束力，而不论哪种登记都是这一法律约束力的内容之一，即是当事人的一项义务。我国最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或办理批准、登记手续才生效的，在一审辩论终结前，当事人仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”笔者认为，这一规定区分规定的具体内容分别产生两种效力的作法并不妥当。事实上，不论法律、行政法规对应登记做如何规定，未登记的效力只应是约定的权利义务不发生(即不发生前文所称的合同生效的效力)，而不应是合同未产生法律约束力。当然在现行法律规定下，一个“妥协”的办法是把上述司法解释中的“生效”解释为约定的权利义务未发生。

那么，为什么批准、登记会成为当事人的一项义务，从而不履行会产生一定的法律责任呢?笔者认为，这涉及到一个价值判断的问题，正如王泽鉴教授所言，“法律之适用，非纯为概念逻辑之推演，实系价值判断及当事人间利益之衡量。”11下面我们就从价值衡量的角度来探讨这个问题。

我国台湾学者王泽鉴教授在论及“当事人两愿离婚，已订立书面，并有二人以上证人之签名，一方如拒不向户政机关为离婚登记之申请时，他方可否提起离婚户籍登记之诉”问题时，12曾否认了当事人的登记请求权。王教授所持的一个十分重要的理由为“‘应向户政机关为离婚之登记’，其立法目的，不在于使离婚因登记而具有公信力，而是在于严格离婚要件，使当事人慎重其事，在为登记前，是否离婚，仍有考虑机会，不因一时冲动而致轻率离婚。”13笔者认为，王教授所做理由虽主要是针对离婚问题，但对于上述需批准、登记合同也是适用的，即如果认为批准、登记是当事人的一项义务，那么其价值主要在于“再给当事人一个考虑机会”。

现在当事人是否应承担使合同得到批准、登记的义务问题就演变为对“再给当事人一个考虑的机会”和“保护当事人间的信赖”两个价值的衡量问题。笔者认为，我们应当倾向于后者，因为我们在后一个价值上还可以加上如下重要的“砝码”：第一，尊重当事人意思自治，维护合同自由。意思自治是民法的基本原则，在合同法中，国家赋予当事人间合法的协议以法律约束力，就是最大限度地尊重了当事人的意思自治，尊重了合同自由。第二，建立诚信社会，维护正常的市场交易秩序。如果说待批准、登记的合同，当事人可以不去办理批准、登记而法律不加以强制的话，那就违背了诚实信用原则，也扰乱了市场交易秩序。第三，维护公平。如果合同一方拒不去批准、登记，而另一方无任何救济手段，也不能摆脱合同的束缚，这对其显然是不公平的。第四，鼓励交易，节约成本。鼓励交易是合同法的一项重要原则。“鼓励交易，首先是指应当鼓励合法、正当的交易;其次是鼓励自主、自愿的交易，亦即在当事人真实意思一致的基础上产生的交易。”14如果认为待批准、登记的合同无任何法律约束力，无疑不利于鼓励交易，也是对交易成本的浪费。第五，在当事人订立合同时，就默示地包含了这样一个条款，即双方当事人都有义务使合同生效的义务(虽不能控制结果，但至少要有行为)，这样一个条款也是符合当事人意思和社会利益的。15第六，“再给当事人一个考虑的机会”的理由也是站不住脚的，因为几乎没有一个人会随随便便签一个合同，然后等批准、登记时再去反悔。事实上，当事人在订立合同前有充足的考虑机会。

当事人约定合同必须履行某种特殊形式的问题也比较复杂。比如经常有当事人在合同中约定：“本合同自公证之日起生效。”笔者认为，这样一个约定并没有使合同当事人产生一项公证的义务，而是赋予当事人选择权，可公证也可不公证，而且当事人间也不会产生信赖。但是，如果合同约定“本合同自公证之日起生效，甲方(或乙方)负有办理公证的义务。”那么，甲(或乙)就产生了公证的义务，如果不去办理公证，必须承担一定的法律责任。

综上，如果当事人拒不履行特殊手续会产生法律责任的话，那么这种责任的形式有那些呢?笔者认为，首先，另一方当事人可以请求法院判决对方履行特殊手续;16当然，考虑到人身的不可强制性，另一方当事人也可转而要求解除合同，赔偿损失。

2附生效条件的合同当事人恶意阻碍条件成就

我国《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。这样，在附生效条件合同成立后，条件尚未成就前，就存在一个“效力”(指约定权利义务的确定)的真空。有疑问的是，如果一方当事人不正当地阻止条件成就，会产生什么样的法律后果呢?

对这个问题，我国《合同法》给出的答案是对合同条件成就的拟制，即“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”但是，笔者认为，这种拟制虽然在通常情况下是符合当事人利益的，但是有时候也会违背当事人意志，甚至造成不合理的后果，尤其是在有偿合同中，这种不合理性就更加明显，试举一例说明。

甲预计第二年4月份结婚，需买一套房子以作结婚用。于是，甲与乙订立一买卖房屋合同，约定乙把自己所有的房屋以一定价格卖给甲，所附条件是如果甲第二年4月结婚，合同生效。但是，在合同生效之前，乙为了不履行合同义务，恶意阻止甲的婚事，使甲确定的不能在第二年4月结婚。这时，按照我国《合同法》的规定，乙恶意阻止条件成就的，视为条件成就，即甲要买乙的房子。但这对甲来说可能并不公平：“我买房就是为了结婚，现在我近期可能结不了婚了，法律却强制我买房子。这岂非强人所难?”

从这个案例中，我们可以看到，对当事人恶意阻止条件成就的情况，如果单纯地适用“拟制条件成就”有可能造成不合理的结果，关键在于这里法律的拟制有可能是不符合受害人意志的。所以，单纯地适用“条件成就的拟制”，无异于对当事人意志的“强奸”，必须赋予当事人更灵活的救济手段。比如，法律可以规定，当事人有解除合同，进而要求对方赔偿损失的权利。既然一方当事人恶意阻止条件成就，说明其已经不愿意履行该合同，这种情况下，应当赋予相对人解除权，使双方都能从该合同中解脱出来，转而寻求通过损害赔偿解决。

四、合同成立未生效责任的理论基础

既然合同成立未生效会产生法律责任，那么这种责任的理论基础是什么呢?我们不妨看一看合同从成立到生效、以至履行的整个过程，在合同成立之前属于缔约过失责任的范围，在合同生效后履行前则属于期前违约责任的“领地”，所以我们只有三种选择：这种责任要么“就前”属于缔约过失责任，要么“就后”属于期前违约责任，要么属于一种独立的责任类型。下面我们分别讨论这三种选择：

合同成立未生效责任可以属于缔约过失责任吗?笔者认为不可以，理由是：第一，缔约过失责任是合同成立、无效、被撤销的情况下当事人所承担的法律责任，而在上述合同中合同已经成立了。第二，按照通说，缔约过失责任的理论基础在于因诚实信用原则产生的“先合同义务”。所谓先合同义务，是指自缔约双方为了签订合同而互相接触磋商而逐渐产生的注意义务，包括互相协力、互相保护、互相通知、诚实信用等义务。17显然，在合同成立未生效，当事人违反的不是此“先合同义务”。第三，在合同成立未生效责任中，责任形式包括解除合同、赔偿损失等，而缔约过失的责任形式不包括解除合同。

笔者主张，合同成立未生效责任属于期前违约责任。我国《合同法》第108条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。这一规定奠定了我国期前违约责任的基础，这里的“以自己的行为表明不履行合同义务”并未限定在合同生效之后，“履行期限届满之前”也未限定在合同生效之后，这就为我们扩张期前违约责任提供了前提条件。合同成立未生效责任属于期前违约的决定性原因在于理论基础的一致性。合同成立后，其核心问题就在于履行。在契约中，可能有很多法定或者约定的义务，但“人们设定这些义务只是为了实现一个目标，即履行。无论从什么意义上讲，履行都是债权关系的目的。任何一项交易都是要完成一件事情，如满足某种需要，或获得一项财产等，而契约以及由契约产生的各种义务，就是用来实现这一目标的。义务是一种工具或方法，它描述并指明了在通向最佳履行的道路上要经历的不同阶段，以及当事人的行为背离了这些义务时会出现什么后果。”20正是因为履行对合同实现有如此重要的意义，合同法律约束力的表现之一即为“在合同履行之前，当事人负有保持履行意愿的法定义务，或是以自己的行为积极表现(提请批准或是登记)，或是不得表现出具有相反意思的行为(阻碍条件的成就)。”合同成立未生效责任正是违反该法定义务的结果。而期前违约责任的理论基础也在于违反了此法定义务，正如葛云松先生所指出的，期前违约责任的法律基础在于“债务人负有不得在履行期限届满之前明确表示或者以自己的行为表明不履行债务的义务”，并且葛先生认为，该义务的性质属于法定的附随义务。以上观点，笔者完全赞同，实际上无论当事人一方拒绝批准、登记，还是恶意阻止条件成就，都表明其已经不愿再履行，也违反了在期前保持履行意愿的法定义务，这与期前违约要求的“以自己的行为表明不履行合同义务”无异。合同成立未生效责任属于期前违约的原因还在于，期前违约实际上就是违约责任，只不过发生在合同履行期限届满之前。这样，合同成立未生效责任就可以适用违约责任的各种救济方式，如解除合同、损害赔偿，当然这一责任还有自己独特的责任形式，如强制批准、登记，拟制条件成就等。

总之，笔者认为，我们可以扩张期前违约责任，以对合同成立未生效责任进行规制。