案例一:王某最近购买了一套三居室,面积150平方米,成交价为150万元。但在房管所网签时,王某与原房主签订的价格显示的是75万元。“网签合同是假合同,这个价格主要是用来避税”。王某解释说,原房主购买这套房子花了75万元,而75万元是税务部门对这个区域房子认可的最低纳税价格。“按照契税是房子成交价的3%计算,光契税一项就可少交22500元。而通过做低房价,原本需要支付的营业税也做没了。”王某面露得意地说。从05年6月1日起,为了稳定房产市场,我国开始执行普通商品房、非普通商品房区别征税,并且对出售方征收营业税、个人所得税等,大大增加了非普通商品房及出售方的税负,而转让方的税负又转嫁到了受让方,于是买卖双方为了少付税费,多采取做低房价的方式来逃税,并且以“避税”的幌子来掩盖违法的真实目的。通常的操作方式是买卖双方签订“阴阳合同”,或者签订“主合同”和“补充合同”。签订“阴阳合同”,即签订一份总房价较低的合同,作为办理过户手续之用的“阳合同”,同时签订一份反映真实成交价格的“阴合同”。签订“主合同”和“补充合同”的操作方式更为简便,买卖双方只签订一份价格虚假的买卖合同用来办理过户手续之用,真实的成交价格则通过签订补充协议的方式来约定。律师提示:这样的“避税”方式是违法的,违法必然存在违法成本,一旦被查出,不但要补足应缴的税款,而且还面临高额罚款。更为严重的是,这样所谓的“避税”方式在近几年已经引起了一定数量的纠纷。过户前首先要核税,核税通不过,则无法交易,纠纷自然而生,多出的税费到底谁来承担就成了双方争议的焦点。此外,如果是通过贷款方式买房,由于首付款是按真实房价支付的,而交付贷款银行的必须是送房地产交易过户用合同,如果首付款和买卖合同有出入,贷款也不能获得银行批准,这样也会引起双方的纠纷。综上所述,在二手房的交易过程中,做低房价表面上看是省钱了,实则是法律陷阱,一旦落入,烦恼无穷。
案例二:宋女士是一名公司白领,月收入6000元。最近买了一套二居室,拟申请贷款80万元,期限为20年。而银行要求其月收入至少为1万元,为了使贷款获批,宋女士找到了公司财务主管,为她开具了月收入1万元的收入证明。结果银行还是没有批准宋女士的贷款请求,原因是月收入过万达到申报个人所得税的条件,而银行通过查询得知,宋女士并没有出现在纳税名单中。银行的解释是,要么宋女士收入证明作假,要么宋女士有逃税嫌疑,而这两项都是申请人不良信用的体现。在二手房交易买卖时,购房者大多采取贷款方式支付部分房款,但是由于银行审核房贷有一定的标准,比如购房者的还款能力、信用状况、房龄、房屋价值等,所以有部分购房者不一定能获得购房贷款,由此也引发出一些陷阱。
从各大银行对于购房贷款的审批要求上看,月还款额需要匹配的收入证明,比如月收入是月还款额的一倍。一些购房者的收入可能无法达到银行的要求,于是只能做假的收入证明用于购房贷款。北京律师提醒:提供假收入证明一旦被银行查出,就可能进入不良信用黑名单,不但该次贷款无法通过审批,而且也会成为今后贷款的障碍。所以,购房贷款时应该先咨询贷款银行,量力而为,勿让假收入证明成为影响交易的陷阱。
案例三:江西南昌的周先生新近购买了一套单位附近的房子,成交价为40万元。在向银行申请贷款时,周先生提供的成交价格被增长为55万元。但是银行对这套房产的评估价为35万元,批给周先生的贷款为24万元。“冒着很大风险与原房主签了这份‘高房价协议’,没想到还是没有骗过银行”。周先生苦笑道。相比逃税而做低房价,有的购房者还会故意和上家串通做高房价,方法基本和做低房价类似,其目的是为了获更高额房贷。北京律师提醒:做高房价有违银行房贷规定。二手房的房贷首付款是有比例要求的,目前大部分银行规定为3成,做高房价无疑属于“骗贷”,要承担相应的法律责任。此外,银行对房地产进行评估后认为实际价值并没有合同价高,购房者也可能无法贷到预期的成数,容易引发交易双方纠纷。
案例四:通过房产中介,天津的张先生看中了一套三居室,成交价为80万元,中介公司表示,这套房最低可以贷到50万元。张先生很快签订了购房协议,并向中介公司支付了30万元首付款。但是在申请银行贷款时遇到了麻烦,按照张先生的还款能力和这套房子的价值,银行只批贷25万元,还有25万元的缺口。张先生急了,希望退房并要回先前支付的中介费和首付款。中介说,协议上并没有保证你能贷到款,中介费和首付款不能退,缺口25万元只能由张先生自己想办法。张先生现在一脸茫然。中介公司为促成交易,会作出一些口头承诺,如保证购房者能够获得一定数额的贷款等,而中介作为专业的房地产经纪、房地产居间机构,往往都会得到购房者的信任。但是中介的这些承诺并不以书面的形式固定,也没有任何责任可言,一旦承诺无法实现,承担责任的还是购房方。北京律师提醒:在签约前,一定要对房产情况及自身经济实力和贷款能力有个清醒的认识,不能听信中介的口头承诺,以免引起不必要的麻烦。
案例六:在没有见到房主的情况下,山西太原的曹先生与中介签署了一份购房意向协议。中介口头承诺,税费和中介费由买卖双方共同承担。但是等曹先生拿回三方协议时却发现:意向协议最后一条“其他约定”之后的空格在自己签字时还是空白,等卖方签完了上面居然添加了“交易中所发生的所有税费均由买方承担”。曹先生不认可,但是百口难辩。中介公司在购房者有意购买房屋时,会不失时机的催促购房者签订预先制作的一式三联的格式意向协议,并由购房者支付为数不多的意向金。约定买方签字后,意向金则转为定金。但是为了避免买卖双方提早碰头而造成跳过中介私下交易的情况发生,中介也寻找着保护自己权益的方式来促成双方交易,先不让买卖双方碰头,意向协议通常由买方先签,然后由中介拿给卖方签,而买方签字后,一式三联的意向协议均被中介拿走。北京律师提醒:由于格式的意向协议是预先制作,会留出空格便于填写,所以先签约的买方千万要注意,对于不需要填的空格一定要划去,不要留有空白的空格。当然合同的签订最好能在三方都在场的情况下进行,并当场留一份原件在手上,以免带来不必要的麻烦。
