深圳二手房评估征税新政的解读思维导图

深拥意中人

2023-02-26

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本文介绍深圳评估征税政策的相关具体内容和相关解读，深圳二手房交易税费评估价征收的有关新规7月11日起执行，意在遏制投机投资购房行为与阴阳合同。

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思维导图大纲

房产税

昨日从深圳市地税局方面得知，今年7月11日起，深圳市将对存量房交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。市地税局副局长杨龙称，此举主要是为了进一步遏制投机投资购房行为，遏制阴阳合同，并给存量房交易双方创造一个公平的税收环境。

据介绍，纳税人若对核定的计税价格和应纳税额有异议的，可向房地产所在地区地税局提出复核申请并提供证据资料，经侦查核实后，征收单位根据复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。

计税价格半年更新一次

据悉，计税参考价格由深圳市地税局和深圳市规划国土委委托深圳市国土房产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。而这也将作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。

存量房交易计税参考价格原则上半年更新一次。存量房交易涉及的税收政策、税率仍按国家现行政策规定执行。

纳税人可提出异议

存量房交易涉及的各项税收，由深圳市地税部门委托市房地产权登记中心在办证环节代征。房地产权登记中心作为存量房交易税款的代征单位，目前转移登记办文指引、办理程序、税费一览表、格式表格等内部工作流程及其相应的实施细则都已确定。

个人存量住房交易税收政策简介

目前，个人存量住房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税及契税等税费，主要分普通住房、非普通住房适用不同的政策。如表所示。

●普通住房(同时满足三个条件：容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍)

交易人税种征税条件及方式应纳税额的计算公式免征条件

营业税及附加购买不足 5 年的计税价格×5.6% 购买超过 5 年(含 5 年)

核实征收 (计税价格-房产原值-

转让过程缴纳的税金、

卖方合理费用)×20% 自用满 5 年(含 5 年)

个人所得税

计税价格×核定征收率，且是家庭唯一住房核定征收

核定征收率标准为：普通住房 1% ，非普通住房 1.5% ，拍卖房 3% 。

家庭唯一住房，

计税价格×1% /

90平方米及以下

买方契税家庭唯一住房，

计税价格×1.5% /

90平方米以上

非家庭唯一住房计税价格×3% /

●非普通住房(不符合普通住房条件的)

交易人税种征税条件及方式应纳税额的计算公式免征条件

卖方购买不足 5 年的计税价格营业税及附加 ×5.6% /

购买超过 5 年(含 5 年) (计税价格-购房价款)×5.6%

核实征收 (计税价格-房产原值-转让过程缴纳的

个人所得税

税金、合理费用)×20% 自用满 5 年(含

计税价格×核定征收率，核定征收率标 5 年)且是家庭

核定征收唯一住房

准为：普通住房 1% ，非普通住房

1.5% ，拍卖房 3% 。

买方契税计税价格×3% /

深圳评估征税政策的解读：10问地税局

昨日，深圳市地税局与深圳市规划国土委联合召开关于深圳市定于7月11日实施存量房交易价格核定计税的新闻发布会，会上，深圳市地税局副局长杨龙等相关负责人就存量房交易价格核定计税的一些疑问进行了解答。

1评估价格如何确定?

2评估价格是否会公开?

对社会并不打算公布具体的价格。因为不管是税务机关，或者是规划国土委，都要求交易双方以真实的成交价来进行报税。如果公布了这个价格，那么就等于是无意中引导了交易双方按照这个价格来进行市场交易，反而会起到误导的作用。

3会否拉长购房过户时间?

如果是交易价格与市场价相当的，我们不会进行交易价格的核定。如果是交易双方交易价格明显偏低的，提交给产权交易中心办理相关的手续时，产权交易中心的系统会自动提示价格偏低，那么产权交易中心会自动按照评估价，会自动打印出相关的数据，所以并不会延长交易的时间。

4个人所得税一栏，有核实征收与核定征收两个概念，二者有什么区别?

如果是交易双方对个人所得税能够在交易过程中提供相关的、合法的凭证和资料(例如装修费、过户费用、登记费用等的票据)，向产权登记中心和税务机关出示，对此类我们采取核实征收的方法计税。如果交易双方不能向相关部门提供齐全的合法的凭证，对此类我们采取核定征收。

5在目前的二手房交易中，买方和卖方所缴纳的税款是可以自己协定的，新规实施后，是否会出现卖方在实际交易过程中把自己应缴纳的税转嫁给买方?地税部门会如何处理?

对于交易双方涉及到的税款，税收的法律法规是非常明确的，相关政策对税种和税率都有明确的表明。如果是交易双方私下转嫁税款，我们认定是违法行为，交易双方应承担相应的法律责任和后果。

6对购买时间不同、价格不同、是否装修、地段不同的房子，采取的征收方法是一致的吗?

此次制定的方案，不管楼房的楼层高低、朝向如何、是否装修，我们都按照统一的税率来计算。

7此项政策会否连带导致一手楼价格上升?

此项政策我个人(杨龙——记者注)认为，只是还原了市场的真实价格，并不会对总体房价有推高的作用。因为按照有关规定，交易双方原本就应该遵守规定诚信纳税。

8如果纳税人是以“阴阳合同”买进房子的，在缴税时呈交阴阳合同的成交价，税务机关会否还是按照评估价征税?会否追溯之前阴阳合同所漏的税款?

9对小产权房和均产房如何征税?

按照国家有关规定，小产权房和均产房不能上市流通，因此在税收上没有相应的政策。

10该政策的评估价是落实到每一户还是以区为单位制定?

相关部门对全市划分了400多个片区，统计目前全市共17万栋、154万套住房，我们制定的评估价是落实到一套一价，每套房屋都有相应的价格。

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