二手房转让中的陷阱思维导图

清风浅

2023-02-26

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陷阱

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营业税

房地产法

二手房

二手房陷阱防范

二手房营业税优惠于1日起正式终结，业内人士分析认为，从营业税“2改5”政策的调整可以看出，国家主要是抑制房价过快上涨，打击短期炒房投机行为。普通住宅的营业税不满5年的按差额征收，对居民购买自住用房和改善住房增加的成本并不是很大。然而，一些“精明”的当事人仍企图想出一些“对策”来避税。业内人士提醒，这些花招都是有风险的，并不可取。

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思维导图大纲

二手房转让中的陷阱一：先公证，后更名

这是一些人避税的惯用方法，做法是买卖双方约定：查实当前的房产档案、产权清晰后，双方做委托公证。受托人由买方指定，出证书后，卖方将房产全部手续(产权证、土地证、公证书)及房屋交付给买方，买方将全部房款交付给卖方。待产权证取证时间超过税期后，买方持相关手续办理自己名下的产权证，无需卖方出面。

曾有一位市民2008年购得一处房产，因当时房产交易有营业税，双方做了委托公证。去年7月，该房产营业税期满，当买房者准备过户时，却发现房子被法院查封了。原房主因生意纠纷被人起诉，法院查实房主名下有该处房产，于是予以查封。买房者要求房主退款，可房主已将房款使用，无钱返还。

业内人士提醒，委托公证存在风险，尤其在公证后房产未更名前，甚至出现有的房主做多份公证、一房多卖。有些交易当事人认为，做个买卖公证就没问题了，等税期满再过户，其实，这也是认识上的一个误区。

首先，公证的作用只是证明了卖方同意将房子卖给买方，并不证明双方已经履行了合同。所以，到交易所更名过户，必须卖方到场。如果房子税期已满时房价上涨了很多，办理更名过户时，卖方提出涨价，这种情况屡见不鲜。

二手房转让中的陷阱二：签合同先租后卖

有的卖方与买方约定，买方先以租赁的方式入住，待过了期限以后，双方再按约定价格交易过户，到时租金就抵房价。这种方法也是为了节省售房的营业税，但买方却要承担很大风险。如果几年后房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子。另外，卖方还有可能在此期间将此房抵押或另外出售，对于买方而言风险极大。

二手房转让中的陷阱三：假结婚再更名

目前，房屋所有权夫妻更名费用较低，但需要提供合法有效的身份证明和结婚证。有人不惜砸破社会道德底线，办理假结婚，甚至铤而走险，做假结婚证，办理夫妻更名，取得房屋所有权证，从而达到避税的目的。

业内人士提醒，在二手房交易中，这些常见的“避税”行为都是违法的，表面上看似乎可以节省一些税费，但对买卖方双方都存在很大的风险和后患。因此，二手房交易双方不要为小利吃大亏。

二手房转让中的陷阱四：真交易，假赠予

一些交易当事人将房产赠予需要交纳的税费和房产交易需要交纳的税费进行对比，发现办赠予的费用较低，于是，买卖双方就希望通过办理房产的赠予手续，以达到产权过户和避税的目的。

其实，交易当事人对国家税费政策了解不全面，同时，缺乏法律知识，法律意识淡薄。据温氏房地产公司苏建国经理介绍，去年7月曾有一位市民通过该公司售房。签约时，卖房者称该房屋是买来的。可到交易所办理更名过户时，却发现这套房屋是赠予得来。原来，该房屋确系他2008年买的，当时，他就是为了躲避营业税，通过赠予的方式达到房产更名过户的目的。因赠予产生了巨额的税费，数额为房产评估值的20%。此时，该售房人进退两难，如果正常交易，自己则要缴纳税费，不交税就要承担违约责任。最后无奈，他只得交纳了高额的赠予税。

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