南京市民热议住宅物业管理条例草稿思维导图

定格苍凉

2023-02-26

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在昨天召开的南京市十五届人大四次会议第一次全体会议上，代表们听取了关于《南京市住宅物业管理条例（草案）》的说明。这也是南京市30年立法史上，首部由人代会审议的民生类法规。

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思维导图大纲

公开招投标第三方专家团队起草

这部物管条例的草案自其出现在公众视线里时就引起了各方关注。

据介绍，这部物管条例草案创新了法规起草模式，是首次在全国范围内公开招投标，选定第三方组成专家团队起草条例文本。成立由市人大常委会牵头、各相关单位参加的立法工作领导小组，全程主导立法。

草案开展了多角度、多层次、全覆盖的调研论证，并且此前广泛征求了社会各界意见建议，共征集市民提出的各类修改意见、建议3400多条，相关内容50多万字。

4大焦点引人关注

焦点一：不交物业费败诉要录入信用档案

在这部草案首次征求意见时，业主不得拒交物业管理费就是关注焦点。后来经过征求意见修改，目前的条文草案第五十一条规定为：业主欠交物业管理费和公摊水电费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以提起诉讼或申请仲裁。经司法判决或者仲裁裁决后仍不履行的，将被录入个人信用档案。

【百姓声音】对此，南京市民李女士表示，“比原来的条文宽松多了，原来的条文对于业主十分严苛。”李女士说，居民不交物管费也要分情况，有的是确实物业服务很糟糕，业主忍无可忍，才会拒绝交纳，“其实只要小区物业服务过得去，大部分业主还是挺自觉的。”

不过对于这一点，南京凤凰西街一较大规模小区的业委会副主任赵先生却有不同看法。他表示，自己小区的物业当时是业主大会投票选出来的，小区内大约有700多户住家，但后来有30多户以各种理由一直不交，最后业主委员会和物业准备向这些住户提起诉讼，结果一下子补交了10多家，现在还有10多户“老赖”。赵先生说，有个别业主各种强词夺理的理由不交物业费，实际上是在占小区公众的便宜，也侵犯了其他住户的利益，现在修改过的草案条文对业主更公平，但也需要进一步细化，比如对于个别“老赖”住户，业委会或者物业公司单独起诉的话时间成本和诉讼成本都很高，并不划算，而且法院案子很多，往往要拖很长时间得不到解决，因此最好能有物业快速法庭，才能更好地解决多方矛盾。

焦点二：10%业主不满意可要求第三方评估

根据草案，已交付使用物业业主总人数10%以上的业主，对建设单位选聘的物业服务质量不满意的，业主大会、建设单位等各方可以在协商自愿基础上，委托第三方评估机构对物业服务企业的服务质量、服务标准、费用测算等进行评估。物业服务管理中，业主与物业服务企业所处地位不同，对服务质量评价标准也不同，双方一旦产生纠纷，往往形成对立，引发矛盾。草案建立第三方评估制度，是探索发挥市场调节机制的作用，为解决因物业服务质量而引发的纠纷提供渠道。

【百姓声音】对于这个规定，上述赵先生认为，找第三方机构评估不失为一个公平公正解决问题的办法，但是目前的问题是缺乏此类权威第三方评估机构，因为物业管理是个软服务项目，每个人的感受都不一样，也许你觉得还可以的小区服务别人却觉得远远不够，那么谁来进行权威评估，以什么样的标准来评估就很重要，这是需要后面继续完善的问题。

焦点三：应急维修资金两个工作日内完成审核

草案中第六十二条规定的关于住宅专项维修资金的应急使用制度也是此前百姓关注的焦点。对物业管理区域内发生的紧急情况，草案简化了专项维修资金使用审批手续。长期以来，维修资金的申请条件多、期限长，群众对此意见集中。草案在省条例和国家部委相关规定的基础上，设计了绿色快速通道，要求发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要动用维修资金时，相关部门在两个工作日内完成审核。

【百姓声音】鼓楼区一居民小区业委会负责人在对记者谈到此项规定时连连叫好。他告诉记者，自己小区此前因为建筑遗留问题，后来经过业主们集体决定，需要动用维修资金来统一更换小区的单元门以保证业主安全。但现在单元门已经换了几年，还有30%的费用没有批下来，业委会垫付的换门资金也是难以回笼。

“住宅专项维修资金的审批非常繁琐，当然严格把关是好事，也是对全体业主负责，但现在有了这种特事特办的快速绿色通道，显然对小区居民也是重大利好。”这位负责人说。

焦点四：实名投诉登记须限时回复

关于实名投诉登记受理制度，要求政府相关部门对有关投诉举报事项及时受理回复。实践中，小区物业管理矛盾突出，政府部门职能交叉，行政执法难度大，市民反映强烈。草案设立这一制度，督促相关部门及时、高效地查处违法违规行为，维护群众合法权益。

【百姓声音】家住下关的林先生告诉记者，自己所住的小区是个老小区，居民跟物业常常有矛盾，很多时候居民不知道该去哪里投诉，或者有时候投诉了也没有人及时来处理。最后只能不交物管费来抗议，结果这样恶性循环下去，物业服务就更差。现在新的条例草案规定了实名投诉、举报登记和限时回复，对居民和物业公司来说都很公平，减少了匿名恶意举报的可能，也能让居民需要投诉时能及时得到回复，让违法违规行为得到及时查处。

（原标题：物管条例审议，市民热议4大焦点）

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