期房转让需要注意什么思维导图

清泪尽

2023-02-26

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期房转让需要注意什么

小区物权

房屋转让

很多人现在买房会选择购买期房，也就是我们所说的预售房，如果在房子还没交房之前业主就想要转让房子的话，那么期房转让需要注意什么？下面树图网小编为您详细介绍一下相关知识，欢迎大家阅读。

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思维导图大纲

一、期房转让需要注意什么

根据我国的法律规定，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。

除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地产权证前，预购人进行转让的，可以按规定办理预售商品房转让的预告登记。也就是说，期房转让的限制仅仅是对期房转让不予办理“预售商品房转让的预告登记”,而不影响期房买卖。

在购买期房的情况下，由于商品房尚未修建好无法取得，也就暂时无法取得所有权，但此时商品房上是存在债权的，因此转让期房其实也就是将期房上面的债权进行转让。而在转让期房时，由于下家与上家只签订了一份买卖合同，又不能象普通期房预售那样通过合同网上备案和预告登记，因此下家难以阻止上家，在这样的情况下，只有一方会最后取得房屋产权，而另一方只能向上家索赔。

二、买期房有风险吗

1、房屋质量风险。

购买期房，很常见的就是房屋出现质量问题，一般购房者签订合同的时候，房子还是没有成型的，所以房屋的实际情况也是不太了解的。就算是交了房，一些比较隐蔽的房屋质量问题也是需要入住一段时间才能发现。等到发现的时候，便出现了纠纷。

防范措施：验收房屋时，应该请专业的房屋检测机构帮忙验收，出现问题要及时解决。

2、面积缩水风险。

一些房产商为了自己的利益，实测房屋面积时，故意改变建筑的面积、加大公摊面积，且不明示公摊面积的数量和计算方法，导致房屋的实际面积和销售面积不相符。

防范措施：收房的时候注意查看房屋面积测绘表，仔细核对相关数据并根据有关法规规定对可列入公摊的面积进行计算，必要时要请专业测绘机构进行复测，以避免经济损失。

3、虚假广告宣传的风险。

对于售房者吹嘘的广告，一定要多个心眼，很多售房者吹嘘自己的房子环境多多好，配套多多好，但是购房者一旦入住却发现事实并不是这样的。

防范措施：售房者承诺的广告中有的配套等一定要在合同中落实，口说无凭。

4、规划变更的风险。

一些房产商擅自改变原先的规划设计，比如说在配套设施、绿地、容积率等方面随意改动，将小区中本应是绿地的地方改做他用，有的加建新楼，有的变成了停车场。房产商往往不会在合同中约定，严重侵害了消费者的知情权和公平交易权。

防范措施：购房者买房时，一定要审查售房者宣传的广告是否真实。审查合同的时候一定要全面仔细。

三、期房转让的条件有哪些

1、没有办理商品房预售登记的商品房预售合同转让比较简单。开发商、买受人、受让人协商一致后，解除买受人与开发商原先签订的预售合同，再由新的受让人与开发商另签一份商品房买卖合同即可，不须经过房屋主管部门的批准和履行预售商品房转让程序。

2、如果预售合同已经在房屋主管部门进行了商品房预售合同登记，那么。商品房预售合同转让需要符合下列条件才可以办理：

（1）符合当地法律、法规的要求，允许预售转让的可以转让、不允许预售转让的不得转让。这个要求需要查阅当地房地产转让管理办法。例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》规定：预售的外销商品住宅，未取得房地产证之前，不得转让。

（2）商品房预售合同合法有效。最高人民法院民1996（2）号文件第28条规定：商品房预售合同无效的，商品房预售转让合同，一般也应认定为无效。

（3）预售房屋尚未实际交付。

（4）预购人履行了预购合同约定的义务。预购人没有履行预购合同的义务时，预购人无权转让该预售房屋。在商品房预售合同转让中，债务转让应当征得预售人的同意；如果预购人擅自转让，预售人享有合同解除权，并可以要求预购人承担缔约过失责任。同时，我国法律严禁买空卖空、倒卖合同的行为，不允许利用预售合同转让做变相期货交易。

（5）签订商品房预售转让合同。无需签订新的预售合同。

另外，北京市的商品房预售转让，根据北京市人民政府关于修改《北京市城市房地产转让管理办法》的决定第四十四条的规定：预购人在预售合同登记备案后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：

①未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；

②已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售合同登记备案。

总之，没有办理商品房预售登记的期房转让是比较容易办理的，但是如果已经办理了商品房预售登记，那期房转让的条件就比较严格，有些地区甚至是禁止的。在这里提醒大家的是，由于每个地区对于期房转让的政策存在不同，因此为了更好地解决您关于期房转让的问题，最好直接向当地的律师进行咨询，他们会为您做出更加具体和详细的解答。