1.关于合同主体.出租方订约人应是其法定代表人,或其法定代表人签名盖章出具授权委托书确认的授权代表,以免出现合同无效或其原有承租人转租等致合同无法履行的情形,尤其是村委会的房屋得要求出具盖章的授权委托书;
2.第一条1.2”本租赁物的功能”及其后语名中的”功能”二字不符合日常用语原则及租赁合同用语规范,建议改为”用途”;建议审查房屋的产权证明及向房管土地管理部门了解其权属及现状是否转让、抵押等.
3.关于租赁物的交付.很多租赁合同订立后出租方不交付房屋或交付不能,主要是1.订立合同的主体不具有订立合同的资格;2.没有明确交付的时间;3.没有明确应交付房屋的状况,4.没有明确不能按期交付所应承担的违约责任.建议在审查对方订立合同人身份的前提下,将合同在第三条中的”现状”予以明确,及增加出租方不能按期交付所应承担的违约责任:如甲方不能按期交付,应双倍返还保证金给乙方.
4.关于租赁费用:应明确租赁保证金的交付方式,建议在第四条4.2增加:租赁保证金通过银行转账,注意在转账支票上明确收款人是合同中的出租方,注明用途为租赁保证金.
结合本合同租赁物牵涉经营权及原已经营的情况,建议在不能确证原无债务的情况下不能在承租物没有交付的情况下交付保证金,建议将保证金的支付时间改为合同订立承租物交付后支付.
5.关于租金的延期交付.本合同投资标的额大,交付的保证金多,但租金是按月支付的,如因较小的数额未付,却要承担解除合同的风险显然是不公平的,所以合同第五条5.1中…乙方逾期___天未付租金的,甲方有权解除合同,并支付相当于 月租金的解除合同违约金,还应支付滞纳金的条款显失公平,建议删除,或修改为:逾期未付租金达 个月,经甲方多次催交仍不能交纳的,甲方有权解除合同.
6.关于房屋的维修及费用承担.房屋维修有房屋本身结构质量的原因,也有使用不当的原因,房屋的风险有其本身固有的风险,也有使用过程中产生的风险,但承租方交纳租金的对价就是取得了房屋的相关使用权,维护租赁物使之能正常使用是出租方的义务,承租方只对使用过程中使用不当产生的维修和风险负责才是公平的,为此建议将第六条中的条款修改为:乙方只对使用过程中因使用不当产生的维修及风险承担责任.
7.关于甲方权利义务. 本合同租赁物牵涉经营权及原已经营的情况,结合合同第八条8.1(4),存在原有酒店负债及转租的可能性,再结合其它条款要求订立合同时先交付保证金及设备转让款的要求,存在甲方向乙方套取现金还债或交付不能的风险.建议明确相关证照的交付时间为合同订立时,增加在订立合同时由酒店法定代表人亲笔出具并加盖公章的授权乙方代表酒店进行经营管理至 时的授权委托书的条款.明确因甲方原因至乙方不能行使经营管理权的,乙方有权解除合同,甲方需按保证金的三倍支付违约金.因甲方原因不协助加盖公章达三次或致乙方不能正常经营的,乙方有权解除合同, ,甲方需按保证金的三倍支付违约金.
8.关于乙方权利义务.营业执照被吊销,影响的只是经营权无法行施,不影响房屋的租赁使用,且只是影响乙方的经营,在租赁期内只要乙方能交纳租金,对甲方就无合同无法履行的情形,甲方以此为由解除合同对乙方是不公平的.建议将8.2(2)的相关条款删除.
在经营中拖欠工资及供应商货款是正常的,有时是必要的正常经营行为,只有恶意拖欠才是可责及超出乙方财产
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