地役权和相邻关系思维导图

何苦孤独

2023-02-22

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关系

规定

用地

问题

需要

《物权法》

法律

相邻

土地

民法

相邻关系

《物权法》在用益物权方面有一些制度创新,与原有或者现行规定不一样,体现在以下几个方面:

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思维导图大纲

2、严格限制建设用地土地使用权的划拨,规定在第137条。我理解这是强行性规定,若违反该规定订立建设用地使用权出让合同,合同无效,因为它直接损害国家利益。法院也在考虑对这个问题作出司法解释。

住宅用地使用权期限届满自动续期

强化了对公民房屋所有权的特别保护

3、第149条是一个重大的制度创新,规定了住宅建设用地使用权期限届满自动续期制度。这是为了强化对公民房屋所有权的保护而专门设置的特别规定。按照这一规定,首先应当区分住宅与非住宅建设用地,只有住宅用地才适用此规定。在建设用地使用权到期时,只有住宅用地才能自动续期延长。如果到期的不是住宅建设用地,而是商业或工业用地,就不能适用此规定。有人提出,综合开发、商住用地能否适用此规定?这就需要国务院法制办进行解释和解决。按照该规定,续期时房屋必须存在。第149条规定的本意在于确定“地随房走”的规则。尽管建设用地使用权有期限,但是只要房在,地就在。这也体现了房屋所有权的永久性,强化了对房屋所有权的保护。但反过来,如果房子不存在,“地权”就没有必要再延长了。

地役权是按合同利用他人不动产

4、《物权法》第十四章设立了地役权制度。地役权是按照合同约定利用他人不动产,以提高自己不动产效能的权利。从实践看,很多情况下,不动产权利人都要利用别人的土地来实现自己的利益,比如在他人土地上建造设施。《物权法》在用益物权中规定了地役权,这实际上是规定了在出让、划拨、租赁等方式之外的一种利用土地的方式。这种方式适用范围究竟有多大,还需要配套的法律法规作进一步解释。

地役权和相邻关系经常发生混淆,怎样区分这两者,也是《物权法》起草中争议很大的问题。举两个例子:第一个例子是,一个楼层分上下两户,楼上住户经常从楼下经过。后来楼下用户把房子卖出去作为商店,买受人开店后就把楼梯封死,楼上住户无法从楼下通行,就想办法从旁边搭建楼梯,政府提出不能随便乱搭乱建,否则影响城市市容规划,于是楼上住户每天只能借助木梯上下通行,其母亲五年没有下楼,这是一个上访多年的案例。第二个例子是,一个公司建了高尔夫球场,后来又修了一个会所,从会所到球场的直线路线需要经过一个村子的土地。公司无权征收土地,而如果修一条专用道路,就要与农民达成协议,双方在协商过程中对价格发生了争议。

相邻关系是相邻一方在必要范围内

必须给另一方提供相应的便利

第二种情况为什么要称其为地役权呢?地役权不是由法律强制规定的,而是由双方通过合同谈判解决的。为什么必须这样呢?就是因为这不是一个最基本生活需要的问题,因为不是说你无路可走、无法通行。假设出现了民法上所说的袋地,也就是说房屋四周全被人家的土地包围,无路可走了,这时就属于相邻关系,周围的邻居必须让人家走路。但是第二个例子里的情况并不是无路可走,是为了走近路;不是为了满足基本生活需要,而是为了满足经营需要。该公司追求的是一种商业利益,这是法律不能强行干预的,只能由双方通过谈判解决。这就是地役权的范畴,能征到地就征地,征不到地就通过达成协议来设定地役权。其次,用人家的地通行可能会给他人造成重大损失,法律很难确定补偿的问题,但是损失必须得到补偿,因此只能由双方协商,通过地役权的方式解决。

“公共地役权”是介于地役权

和相邻关系之间的一种权利

当然,现在有一个复杂的问题,就是公共服务公司提出来的:铺设管线等是为了公共利益的需要,但是没必要征地,而是要经过农村土地。如果通过设立地役权的方式,谈判成本过高,可否为了公共利益而适用相邻关系?有些国家将此视为特例,称之为“公共地役权”,就是介于地役权和相邻关系之间的一种权利,规定土地权利人必须提供便利,但是补偿的问题由双方谈判。我国目前没有这个制度,将来需要考虑制定配套的法律法规。

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