原、被告于2009年12月8日签订《上海市房地产买卖合同》,约定原告购买被告位于上海市浦东新区**路**弄**号**室的房屋,房屋总价为人民币1380000元,签约时被告妻子及女儿户口在该房屋内,合同约定被告应于2010年8月30日前迁出户口,逾期未迁出则按人民币每天100元向原告支付违约金,逾期15天仍未签出户口的,按买卖合同第十条处理,而双方的《上海市房地产买卖合同》第十条约定的是被告未按合同约定交付房款的违约责任,其明确约定,被告未按合同约定的期限将上述房地产交付给原告的,应当向原告支付违约金,违约金按原告已付款日万分之五计算,逾期超过七日后被告仍未交付的,原告有权单方解除合同,并要求被告承担20%的赔偿款。合同签订后,原告向被告支付了全部购房款,被告也已经将房屋交付给原告,并办理了房地产过户手续,但至2010年8月30日,被告却未将户口迁出。由于被告始终未将户口迁出,原告聘请律师向法院起诉,要求被告按合同约定承担违约责任,向原告支付违约金6万多元。
法院开庭时,被告不同意原告的诉讼请求,辩称:1、原告房屋尾款未付清;2、原告水电费未付清;3、房屋内户口不是被告本人的,被告不应承担违约责任;4、原告主张的违约金过高。
第一次开庭后,被告即将房屋内户口迁出,后在法官的主持下,双方达成调解协议,被告一次性向原告支付补偿款3万元。
1、 关于户口能否强迁的问题,根据现行的法律及司法解释,法院不受理有关户口迁移的诉讼,因此,即使被告违约不将户口迁出,原告也无法直接起诉被告将户口迁出,而只能要求被告承担户口不迁出的违约责任。
2、 根据双方签订的买卖合同第十条约定,被告逾期超过十五日的,原告有权单方面解除合同,但原告也可以不解除合同,而只是要求被告承担逾期的违约金,原告有权选择解除合同或只是要求违约金。
3、 虽然被告户口不在该房屋内,但出卖人是被告,迁出房屋内户口的义务应当由被告来承担,而不可能由实际的户口人承担。
4、 关于户口不迁出所应承担的违约金是否过高的问题,考虑到户口是否迁出对原告实际使用房屋的影响较小,法院户口不迁出所应承担的违约金审核较严,如果约定的是与房屋未交付相同的违约责任,法院判决时一般都会以违约金过高而予以调低。
(承办律师:白俊玲 http://www.fangwulaw.com/)