银行与一购房人签订了个人购房贷款合同并以该房产为标的物设定了抵押权。但抵押房屋属期房，未办理所有权证和他项权证，只进行了抵押权预告登记。此外，借款合同还约定开发商为办理他项权证前产生的借款人债务提供阶段性保证担保。
贷款逾期后，借款人又与第三人发生了债务纠纷，该第三人对该房产申请了诉讼保全。此时，银行要求保证人承担还款义务，保证人表示愿意还款，但提出其以第三人名义还款后，银行将债权转移给保证人，抵押权随之转移，以提升保证人对房屋的受偿顺位和效果。
针对本案，银行方有三点疑虑：如果主债权转移，抵押权是否无需登记即可发生变更效力？主债权转移后，抵押权转移生效的时间如何确定？预告登记的抵押权转移能否对抗申请保全的第三人？
这一问题主要涉及不动产抵押债权转让所产生的银行效力问题。需要根据相关法律和诉讼实务进行分析：
一是抵押权是为了担保主债权的顺利实现而设立的，如果主债权转移的，抵押权是否无需登记即可发生变更效力？对该问题，学者们存在不同的观点。部分学者认为应重新办理抵押登记，依据《物权法》：抵押权与债权一并让与时，抵押权，须经登记，始生让与的效力；抵押权已办毕转移登记，但债权的转移不具备转移的生效要件的，受让人仍不能实行其抵押权。这一理论依据是物权变动公示公信原则，抵押权是物权，必须登记公示后方发生变更法律效力。但在《城市房地产抵押管理办法》中规定：“抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人”。据此观点，抵押权随主债权一并转让而未登记，该抵押权不消灭。只是主债权的受让人若想实现其抵押权，须以进行变更登记为前提。
大部分学者认为，主债权与抵押权之间是主从关系。按民法理论基本原则，从“当然随主权利”转让，这种性质类似或等同于“法定”的转让。《物权法》第192条规定：抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》也规定：金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。主债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，此转让有效，无须重新进行登记。
二是主债权转移后，抵押权转移生效时间如何确定？法律对此未作明确规定，但正如前述，主债权转让则抵押权一并转让，无须办理变更手续。受让人受让主债权后，即取得原主债权人的法律地位，理应承继原主债权人包括抵押权项下的全部法律权利义务，受让人受抵押权保护的时间应与原主债权人受保护的时间一致，自其初始登记之日起算，否则，与物权法“债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让”的规定相悖。
三是预告登记的抵押权转移能否对抗申请保全的第三人？在解答这个问题以前，我们首先应理清办理抵押权预告登记的房屋能否查封？所谓预告登记，是为保全一项旨在发生不动产物权变动的请求权能够优先实现而进行的登记，是一种请求权。根据我国民诉法的规定，“权利”也是可以作为被查封的对象。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院也可以进行预查封，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。也就是说，办理了预告登记的财产是可以查封的。
根据上述分析，在我国司法实践中，许多法院处理不动产抵押担保的债权转让诉讼案件时，通常认定债权受让人即使未办理不动产抵押权转让登记手续，也在其受让主债权的同时，自然取得了担保该债权的不动产抵押权。这种观点被认为是正确的，与物权法等法律规定精神相一致。但由于在理论上存在一定的争议，基于谨慎原则考虑，银行尽可能及时办理抵押权变更登记，减少对方提出抗辩的空间。
办理抵押权预告登记的房屋被查封后，根据《若干问题的解释》第55条规定，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。虽然预告登记的抵押权与正式登记的抵押权有所区别，但本质上是一致的，查封不能影响抵押权的效力。当然也不能影响抵押权人对抵押权的转移处置。
引用法条
[3]《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
