租赁合同纠纷抗诉案思维导图

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2023-02-18

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A市沙河口区人民法院民事判决书（2005）沙民合再字第44号

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思维导图大纲

2004年12月13日，A市沙河口区人民法院作出（2004）沙民合初字第XXXX号民事判决认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且实际履行，合法有效，双方应按协议约定全面履行自己的权利和义务。B公司的行为违约，应承担违约的民事责任。陈X云要求B公司返还履约保证金、2004年10月份月租金，理由充足，应予支持。关于陈X云要求B公司偿付装修费、违约金一节，考虑到陈X云向B公司交付了装修费用，陈X云在地下商场内经营家具一年的实际情况，对其交付的装修费用知的部分应予以返还；陈X云按合同第10条第3款第2项规定，要求B公司按违约期限月租金额的双倍支付违约金，合同第10条第3款第2项的内容是“在租赁期内，B公司擅自解除合同，提前收回商铺的，应按月租金的两倍向陈X云支付违约金，若支付违约金不足抵付陈X云损失的，B公司还应负责赔偿？根据合同法第61条的规定，违约金应按合同约定有关条款按月租金额的双倍赔偿，现陈X云要求B公司以违约期限12个月的租金双倍偿还违约金、全额返还装修费，于法无据，不予支持。陈X云要求偿还可得利益的损失，未向本院提供相关证据予以佐证，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第8条、第60条、第61条、第107条、第114条之规定，判决：1．解除陈X云与B公司签订的租赁合同；2．B公司返还陈X云2004年10月份租金、广告费及履约保证金；3．B公司偿付陈X云违约金11350元、装修费2761．50元，合计14111．50元；4．驳回陈X云的其他诉讼请求。

【抗诉及其理由】

陈X云不服法院判决，向检察机关申诉。A市人民检察院向A市中级人民法院提出抗诉。理由是：原审判决认定事实主要证据不足、适用法律错误。

1．法院判决认定B公司按月租金额的双倍偿付违约金，系认定事实主要证据不足、适用法律错误，显失公平。

案涉合同第10条第3款第2项甲方（即B公司）违约责任条款约定“在租赁期内，甲方擅自解除合同，提前收回商铺的，应按月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付违约金不足抵付其损失的，还应负责赔偿”。庭审中双方当事人对违约金的计算单位发生争议。合同法第61条规定：“合同生效后，当事人就合同内容约定不明确，不能达成补充协议的，按合同有关条款或者交易习惯确定。”而与甲方违约责任相对应的合同第1）条第2款第2项乙方（即陈X云）违约责任条款约定“在租赁期内，乙方擅自退租的，预付的租金及保证金不退，且乙方仍应支付剩余租期的租金，装修设施不得拆除”。且对格式条款理解发生争议的，应本着公平原则，作出不利于提供方的解释，即违约金应按违约期限的月租金计算。

2．法院仅判决B公司对陈X云交付装修费用中的部分予以返还，未判决其赔偿商铺装修损失，系认定事实不清，证据不足。

本案中，陈X云租赁商铺后，除按合同约定缴纳商场公共部分的装修金5523元外，还自己出资9167元装修商铺，庭审中陈X云已对此提供了相关证据予以证明。而B公司因违约造成陈X云无法经营，理应赔偿陈X云商铺装修的损失。

【再审结果】

A市中级人民法院受理抗诉后，将该貢交由A市沙河口区人民法院另行组成合议庭审理，A市沙河口区人民法院于2005年9月15日作出（2005）沙民合再字第44号民事判决，认为：双方当事人签订的格式租赁合同内容由士兴公司审拟提供，经与陈X云协商并签约，即为有效合同，当受法律保护。在履行期限内B公司单方将地下商场另租与他人经营图书，从功能性质上‘实现了由经营家具到经营图书类别上的转变，此举侵犯了陈X云的合法经营权利，故原审认定B公司行为构成违约，应当承担民事责任的理由恰当，抗诉机关的抗诉观点成立，对陈X云的合理诉讼请求部分，本院给予支持。关于对装修费用数额的确认与返还部分，本院经评析认为，公共装修分摊数额和店内装修部分的支出费用已给付B公司，对此其应如数返还，但考虑合同期内已履行一年的实际，当予减半返还。关于B公司坚持按月租金额的双倍赔偿的主张，本院不予支持。其理由是，如果不计算违约期限势必导致出租方可随意解除合同，并无须承担相应违约责任的法律后果，此观点有失双方权利与义务的公允。且该格式合同系由B公司审定，根据合同法第41条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，对于B公司的违约行为，应按其违约期限计算，B公司除应返还陈X云预交的月租金和广告费外，还应按违约期限给付额度的双倍予以赔偿。本案月租金和广告费原审判决中计算有错误，再审中当予纠正。综上，根据《中华人民共和国合同法》第8条、第41条、第94条第1款第（4）项、第97条、第107条、第108条和第114条的规定，判决：1．维持本院原审（2004）沙民合初字第XXXX号判决中的第一项、第二项、第四项和对案件受理费分担的处理；2．变更原审判决第三项为B公司偿付陈X云违约金123816元[（原年租金4690元＋次年递增数4690元×10％）×12月×2倍]，同时返还折半装修费7345元[（公摊装修费5523元＋自付装修费9167元）÷2]。