非法转租合同是否有效思维导图

风雪夜人归

2023-02-17

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非法转租

合同法

合同范本

租赁合同

在现实生活中，针对当事人租赁的房子，很多时候会因为自身原因无法继续居住，往往会选择转租，那么非法转租合同是否有效？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，树图网小编整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

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思维导图大纲

一、非法转租合同是否有效

注意对于转租的法定无效规定，规定如下：

根据《民法典》第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

根据《民法典》第七百一十七条的规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

根据《民法典》第七百一十八条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

另外就签订转租合同这一民事法律行为，如不满足以下条件的，也可能导致转租合同的无效：

（一）签订合同的双方当事人具有签订合同的民事行为能力；

（二）签订合同的双方意思表示真实，是在平等、自愿的原则下签订的；

（三）转租合同的内容不违反法律规定、公序良俗和社会公共利益。

二、非法转租的法律后果

（一）转租人与次承租人之间的关系。双方当事人之间的租赁合同可以生效。根据我国民法典第七百一十六条第2款的规定，此时出租人可能解除合同，也可能不解除合同。若出租人不解除合同，转租关系仍然存在，不受影响。若出租人解除合同，则转租合同亦因此而终止。

由于次承租人与出租人并无直接的租赁关系，次承租人自然无权要求出租人承担违约责任。至于次承租人能否向承租人提出请求，则应视次承租人是否为善意而定，即只有在次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意，即误信承租人的转租为同意转租的，承租人才应对次承租人承担违约责任。

（二）出租人与承租人之间的关系。承租人擅自转租为严重的违约行为，出租人有权解除与承租人所订立的租赁合同。

对此，我国民法典第七百一十六条即明确规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

出租人解除合同的，可请求违约的损害赔偿和基于合同解除所产生的损害赔偿;出租人不解除合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。

（三）出租人与次承租人之间的关系。在自行转租情况下，次承租人的租赁权不得对抗出租人。在出租人解除租赁合同时，出租人得直接向次承租人请求返还租赁物。

若出租人不解除租赁合同，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权发生，在承租人有租赁权期，次承租人对租赁物的占有、使用及收益为合法，出租人不得直接向次承租人请求返还租赁物。

三、非法转租是否属于不当得利

不构成.承租人和转租人的合同是有效的,直到出租人跟承租人解除合同。

非法转租，承租人与次承租人所签订的合同是否有效?

有三种不同的观点：

第一种观点：合同无效。根据《民法典》224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租行为必须经过出租房同意，未经出租人同意而转租的行为其性质显然属非法转租，那么转租合同应属无效合同。

第二种观点：效力待定合同。根据《民法典》51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。非法转租应当属于无权处分，因为，对于转租而言，虽然承租人擅自转让的只是租赁物的占有、使用权，而非他人的财产，但承租人擅自将占有、使用权转让他人，实际上是非法处分他人财产所有权权能的行为。转租合同应属效力待定合同。

第三种观点：合同有效。非法转租合同为诺成性合同，双方意思表示一致即有效成立，所以转租合同应属有效合同。

首先根据民法典规定，租赁合同为诺成性合同。转租合同从双方意思表示一致时即生效。其次转租符合合同的功能，法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益，在某种情况下，还可以确保其收益。最后根据合同自由的原则，其目的是鼓励交易，维护稳定的市场秩序。非法转租合同本质上属债权合同，债权合意成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。

注意，认定转租合同为有效合同必须有一个前提即次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下，对善意相对人给予特别保护，认定转租合同为有效合同。

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