依照我国相关法律的规定，房屋买卖合同是出卖人与买受人合意创设的对房屋占有、使用、收益、处分的合同，即所有权转让的合同，故判断同一房屋订立多个买卖合同的情况下各个买卖合同的效力，须联系物权变动模式。目前大陆法系主要存在三种物权变动模式，分别为：以法国为代表的债权意思主义、以德国为代表的物权形式主义及债权形式主义。我国《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国法律采用债权形式主义物权变动模式。债权形式主义物权变动模式下，当事人之间生效的债权合同只有结合交付或登记才能发生物权变动的法律效果，交付和登记不是合同的生效要件，而是物权变动的公示方法。房屋属于不动产，当事人之间转让时除订立房屋买卖合同外，还需到房屋权属管理部门办理房屋所有权权属变更登记手续后方可发生物权变动的效力。根据《合同法》的有关规定，债权合同生效应当具备以下条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益。只要符合上述三个条件的房屋买卖合同均为有效合同，最终房屋所有权是否发生转移属于合同履行的问题，并不影响房屋买卖合同本身的效力。
本案中，彭某与吕某签订房屋买卖合同之后并未与吕某办理诉争房屋的产权变更登记手续，诉争房屋登记的所有权人仍为彭某，彭某对诉争房屋仍享有处分权，不论是吕某与彭某之间签订的房屋买卖合同，还是彭某与李某之间签订的房屋买卖合同均属于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故两个房屋买卖合同均为有效合同。
如前所述，登记是不动产物权变动的典型公示方法和生效要件，因此，当出卖人已为某一买受人办理了房屋登记过户手续时，该买受人便依登记现实取得了房屋的所有权，此种情况下不论出卖人与其他买受人签订房屋买卖合同是在办理登记手续之前还是之后，其他买受人均不能再取得房屋的所有权。
出卖人将房屋交付于某一买受人占有使用，并不能发生房屋所有权变动的法律效果，但此时该买受人基于买卖合同事实上管领该房屋，形成一种有权占有，这种占有是应该受法律保护的。另外，房屋的交付是房屋出卖人对合同的部分履行，为了减少合同履行的费用，由占有人取得房屋所有权最符合“效益最大化”的经济原则。房屋交付给其中一个买受人占有后，若再将房屋确权给其他买受人，势必引起该买受人与占有人之间的纠纷，导致新的纠纷的产生，不利于及时稳定财产关系。根据“债务人任意履行规则”，作为债务人的出卖人向哪个债权人(买受人)履行债务及如何履行，原则上应取决于其自由意志，出卖人选择向某一买受人交付房屋而没有向其他买受人履行债务交付房屋，只要其没有以此加害于该买受人的意思，法律无需也无权限制，应允许出卖人自主决定将标的物的所有权转移给某一买受人，这样做符合意思自治原则和提高财产的利用价值。综上所述，在买受人均未办理房屋权属转移变更登记的情况下，应由先行占有的买受人取得房屋所有权。
本案中，彭某已经将诉争房屋交付给李某居住使用，并和李某办理完毕物业交割手续，配合李某成功申请到银行贷款，李某亦已实际交纳办理房屋产权变更登记手续所需的契税，彭某本人亦愿意将诉争房屋出售给李某，故法院应判决继续履行彭某与李某之间的合同，将诉争房屋过户给李某。
黄栋
U269076998
