购房合同补充协议的法律效力思维导图

茶饭无心

2023-02-16

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购房合同补充协议的效力

合同法

合同效力

合同生效

购房合同补充协议是指在合同中没有约定或约定不清不详时，对这些的内容根据所售项目的具体情况补充签订的协议。那么补充协议的效力是怎么样的呢？很多人都不知道，接下来，树图网的小编将向您介绍关于购房合同补充协议的法律效力的相关内容！欢迎阅读！

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思维导图大纲

一、购房合同补充协议的法律效力

补充合同经合同各方当事人签字确认后与原合同具有同等法律效力。补充合同中与原合同有冲突的地方，补充合同的约定不违反法律强制性规定的情况下，冲突部分以补充合同为准！

法律依据

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。

第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。

第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十三条合同中的下列免责条款无效：

（一）造成对方人身伤害的；

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

二、购房合同的补充协议主要约定的内容

约定一：开发商逾期交房

对于购房者来说开发商什么时候交房很重要。开发商在合同规定的日期内没有交房，往往会以不可抗力的范围扩大为解释，以此来规避违约责任。购房者如何维护自己的权益呢？

在签订购房合同时，将不可抗力的范围约定在补充协议里，明确这种不可抗力的界定需要政府机关、公证机构出具相关文件才能免责。

如果开发商在补充协议中约定了大量的可以延期交房的情形，购房者一定要提出异议，如果逾期交房超过约定期限，购房者有权解除合同并要求开发商退还所有款项，按照逾期天数给予经济补偿。

约定二：公摊建筑面积

公摊面积的多少，直接关系到购房者实际使用房屋面积的大小。尽管房屋各种面积的计算方法已经被明文规定，但个别开发商还是把经营性用房、人防工程和其他房屋面积无关的面积计算到公摊面积中。

购房者应在补充条款中对得房率做精准的约定，如果收房时得房率不达标，购房者可以依据合同，选择退房并让开发商承担违约责任。

约定三：交房标准要说清

这点主要针对购买精装房的购房者，大家在看样板间时，往往被样板间的美迷了眼，忽略交房时的配置标准。有些开发商在施工阶段，会请购房者到建筑工地进行现场检验，但有的开发商则不会。

那么购房者可以在补充协议上跟开发商进行具体约定，比如施工节点，在隐蔽工程覆盖之前，求购房者到场并签字，签完字再进行覆盖，继续施工。在补充协议中对商品房中的重要配置的牌子、型号和种类进行约定，避免出现高级、进口等模糊词语。

约定四：办不动产权证的时间

购买新房，开发商会有一定的时间为业主统一办理房屋产权证，一般来说，业主能拿到产权证的时间在一到两年。不过，一些没有缴纳土地出让金等费用的开发商，会影响购房者的产权办理。

所以，购房者在补充协议里，应该要求开发商保证在规定的期限内履行自身义务，如果因为开发商的原因导致房屋产权无法办理，应要求开发商承担购房者的经济损失。

约定五：贷款办不下来怎么办

已经签了合同付了首付，但在贷款环节出了问题，可以解约退房吗？这需要购房者在签订补充协议时，与开发商达成约定，若贷款办不下来，购房者可以变更付款方式或者要求退房。以防开发商用合同漏洞拒绝解约，或要求购房者承担违约责任。

约定六：物业管理问题约定清楚

包括物业公司及物业费的缴纳时间，缴纳金额，都应该在补充协议中进行约定。多数开发商会自己成立物业来管理物业小区。购房者容易把物业和开发商视为一体，但实际上他们是各自独立的法律主体，购房者和他们形成不同的法律关系。

约定七：开发商的承诺要落实到合同里

不少开发商在售楼时期会向购房者承诺一些“好处”，比如赠送面积、有学校入学资格、停车位、物业费的收费优惠等。等到购房者收房后，才发现开发商给的承诺并没有兑现。而到时候，购房者往往没法维护自身的权益。最好的办法是购房者在签订合同时就在合同中写明承诺，并附上违约责任。

三、购房合同补充协议的陷阱

购房合同补充协议陷阱：补充协议效力大于合同条款

补充协议原文：若本补充协议与本合同有关规定有抵触，则以本补充协议规定为准。

点评：有关法规规定，合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

据此，就商品房买卖合同而言，其效力从大到小的顺序依次为：现场签约条款第一;标准合同条款第二;开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。

结论：补充协议所设格式化条款，效力大于非格式条款(标准合同示范文本)，违背了法律法规相关规定。

购房合同补充协议陷阱：宣传广告不承担法律责任

补充协议原文：本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入，以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项，对双方无约束力。

点评：有关法规规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，必须真实、合法、科学、准确;其销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的则视为实际交付的商品房应与样板房一致。

结论：补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考，其实质是不对这类宣传资料的真实性负责，不按宣传履约，也不承担违约责任。

购房合同补充协议陷阱：购房总价成违约金基数

补充协议原文：任何一方在本合同签订后单方面终止合同，应承担终止合同违约金，比例为合同总价款的20%。

点评：有关法规解释规定，当事双方约定违约金，标准应以违约造成的实际损失计费，高比例30%。很明显，消费者单方面终止买房合同，开发商损失再怎么也不超过总房价，因为房产始终摆在那里。

结论：补充协议看似对买卖双方有利，实则是单方面加大了消费者违约责任。

购房合同补充协议陷阱：限定买家商品房用途

补充协议原文：该商品房仅为住宅用途。

点评：有关法规规定，财产权是指人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处置的权利。业主享有房屋的权，享有对该房屋占有、使用、收益和处置的权利。换言之，只要业主对房屋处置不违法，他人就无权干涉。

结论：补充协议剥夺了消费者应享有的权利。

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