物业对业主人身财产安全有保障义务思维导图

久别情深

2023-02-16

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思维导图大纲

【裁判要旨】

一、物业公司应当根据法律规定和物业服务合同约定对业主的人身和财产承担安全保障义务。

二、判断物业公司是否违反安全保障义务，除根据法律规定和物业服务合同约定外，还应当结合业主缴纳的物业费水平、物业公司的安保能力以及有关行为的性质等予以综合考量。

三、物业公司的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务，如果物业公司已经履行了法定和约定义务，即使业主有人身和财产损害，物业公司也不应承担赔偿责任。

【案例索引】

一审：海盐县人民法院(2009)嘉盐民初字第2836号(2009年10月21日)。

【案情】

海盐县人民法院经审理查明：2009年8月21日17时15分至19时25分之间，周雪良停放在海盐县武原镇新城花苑1号楼402室楼梯口处的一辆浙FUG136五羊本田摩托车被人以捅电门锁等手段窃走。周雪良发现摩托车被盗后，即向海盐新城物业有限公司(简称新城物业)的小区保安及海盐县武原派出所报案。派出所工作人员到达新城花苑小区后要求小区保安调取监控录像，因保安没有权限而未能立即调取。该案至今未破。周雪良与新城物业存在物业服务合同关系，双方签订的物业服务合同约定，新城物业负担的保安义务包括配合协助公安部门做好工作以及安排门卫负责区内门卫值班等。新城物业收取的物业费为每月每平方米0.2元，本案发生时周雪良已支付物业费。

原告周雪良起诉称：由于新城物业未采取有效的巡逻等安全管理措施，在其摩托车被盗过程中未及时发现，并且延误了破案时间，导致其摩托车被盗，至今无法追回，导致财产损失，新城物业存在过错，应负全部责任。请求判令新城物业赔偿摩托车款8730元(含摩托车购车款7800元、上牌费930元)。

被告新城物业答辩称：双方之间存在的是物业服务合同关系，新城物业在履行物业服务合同过程中，并不存在违约行为;且周雪良摩托车被盗的事实并非新城物业造成，其以新城物业违反合同义务为由要求赔偿损失缺乏事实依据。请求法院驳回周雪良的诉讼请求。

【审判】

海盐县人民法院经审理认为：新城物业并非周雪良摩托车被盗的直接侵权方，其承担的安全责任大小应与其收取的物业服务费标准相适应。根据海盐县物价局和建设局联合印发的《海盐县物业服务收费管理实施办法(试行)》的规定，新城物业收取的每月每平方米0.2元的物业服务费属于四级，即最低的物业管理服务等级标准。该通知对四级物业管理服务等级标准的物业公司在协助维护公共秩序方面的基本要求是确保小区24小时值勤。新城物业作为四级物业管理服务等级标准的物业公司，根据其提供的门卫值班记录、小区巡逻记录、外来车辆登记簿以及外来人员登记簿的记载，该小区每天安排有人值班、巡逻，并对外来车辆和人员进行登记，在周雪良摩托车被盗时门卫处也有门卫值班，应认为新城物业已经采取了相应的安全管理措施。其次，虽然因小区保安没有权限未能立即调取监控录像，但该事实发生在周雪良摩托车被盗之后，与被盗并不存在因果关系。而且根据海盐县武原镇新城花苑业主委员会与新城物业签订的物业服务合同约定，物业公司对物业买受人(业主)的家庭财产及其它自用财物不负保管、看管等责任。综上，周雪良要求新城物业赔偿其摩托车丢失全部损失的主张，于法无据，无法支持。据此判决：

驳回周雪良的诉讼请求。

一审宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决已经发生法律效力。

【评析】

本案争议焦点是物业公司应否对业主的人身、财产安全承担安全保障义务，以及如何承担安全保障义务问题。

一、物业公司对业主的人身和财产负有安全保障义务

物业公司是否应对业主的人身和财产承担安全保障义务，是司法实践中争议颇大的问题，特别是最高法院2008年公布的《关于审理物业服务纠纷司法解释》(征求意见稿)第八条中明确规定了物业公司的安全保障义务，而2009年最终公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中却对此没有规定，导致理论和实务中一定程度上的思想混乱;甚至有人认为，这意味着“物业公司有安全保障义务”的观点已被最高法院否定，要求物业服务企业承担安全保障义务，既无法律依据，也无法理基础。①我们认为，物业公司应当对业主的人身和财产安全承担保障义务，这种义务的来源主要是两个方面：

(一)物业服务合同的约定

物业服务合同是业主与物业公司根据意思自治签订的，双方可以在合同中约定物业公司为业主提供的物业服务中包含安全保障方面的内容，业主也为此支付相应报酬，因此安全保障义务可以约定为合同义务。实践中，通常物业公司与业主签订的物业服务合同中都会包含一定的安全保障义务内容，物业公司也会为此配备专门的保安人员、建立相关的保安制度、安装必要的电子监控系统、对服务区域周边的围护设施加以完善，物业服务区域内的安全保障工作是物业公司的一项重要日常工作。因此，一般而言，物业服务企业的安全保障义务并非依据法律的直接规定，而是基于普通的合同约定。

(二)法律的直接规定

就本案来看，双方当事人之间签订的物业服务合同约定：新城物业向周雪良按每月每平方米0.2元收取物业费，新城物业应当配合协助公安部门做好安全防范工作以及安排门卫负责小区内的门卫值班等。可见，新城物业应当对小区业主的人身和财产承担一定的安全保障义务。

二、判断物业公司是否违反安全保障义务的标准

判定物业公司是否违反了安全保障义务，主要看安全保障义务的内容有哪些，这又要看物业服务合同的约定和有关法律的规定;同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，如果物业公司的服务承诺、服务细则中有关于安保的具体规定，也应当作为考察其是否履行安全保障义务的基础。但按常理“保安不等于保镖”，物业公司提供的保安服务所维护的主要是公共区域内的安全保障义务，而不可能对业主的人身、财产安全承担绝对的安全保障义务。因此，对于物业公司是否违反安全保障义务，还应结合业主交纳的保安费数额、物业公司的安保能力、违约或侵权行为的性质和力度以及在发生意外后物业公司所采取的一系列措施等因素加以综合考量认定。

从本案来看，双方之间的物业服务合同约定，新城物业向周雪良每月每平方米收取0.2元的物业费，新城物业负担的保安义务为配合协助公安部门做好工作以及安排门卫负责小区内门卫值班等;而根据海盐县物价局和建设局联合印发的《海盐县物业服务收费管理实施办法(试行)》的规定，新城物业收取的物业费标准属于四级，即最低等级物业服务标准，该等级标准对物业公司协助维护公共秩序方面的基本要求是确保小区24小时值勤。从查明的事实来看，新城物业有门卫值班记录、小区巡逻记录、外来车辆登记簿以及外来人员登记簿的记载;在周雪良摩托车被盗时门卫处也有门卫值班，虽然派出所人员到案发现场时因小区保安没有权限未能立即调取监控录像，但该事实系发生在周雪良摩托车被盗之后，与摩托车被盗并不存在因果关系。因此，应当认为新城物业采取了相应的安全管理措施，履行了物业服务合同约定的安全保障义务。

三、物业公司的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务

我们认为，从法律意义上讲，物业公司的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务，如果物业公司已经履行了安全保障义务，即使小区业主有人身和财产损害，其也不应承担民事赔偿责任。这是因为，物业公司的保安不是警察，也不是保镖，不能将警察和保镖的义务强加于保安，保安业务属于服务性质，保安人员可以配备非杀伤性的防卫工具，但不准配备电警棍、手铐和警绳等;而且，即使是国家暴力机关的公安机关也不可能完全防范和制止违法犯罪行为的发生，因此，物业服务中的安全保障服务应理解为是为物业使用创造方便安全的条件，以及对物业服务区域内的公共秩序和公共安全提供防范性服务，这种义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，而只能降低这种风险发生的可能性和比率。因此，如果凡是业主的人身、财产权益遭受损害物业公司就应当赔偿，对其来讲显然也是不公平的;只有当物业公司未尽到善良管理人的注意义务和谨慎勤勉义务，也就是说其有过错时才承担相应的赔偿责任。

本案中新城物业承担的安全保障责任大小应与其收取的物业服务费标准相适应。如果要求该四级收费标准的物业公司对业主的人身和所有在小区内的物品承担安全保障义务，则会明显加重物业公司的责任，扩大其承担的义务范围。本案摩托车被盗系案外人直接侵权所致，因此，在新城物业没有过错的情况下，周雪良应当向案外侵权人主张有关权利，其要求物业公司承担民事赔偿责任没有依据。

编写人海盐县人民法院徐建华

浙江省高级人民法院冯亚景

① 参见颜雪明：《从实务角度看物业服务司法解释的亮点与不足》，载于《法律适用》2009年第7期，第23页。

② 参见姚辉、段睿：《物业服务合同履行的相关法律问题研究》，载于《法律适用》2010年第1期，第76页。