商业抵押担保证券（CMBS，Commercial Mortgage Backed Security）是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。
重要的融资工具CMBS市场正在改变借款人的全球融资方式。“过去，由于与银行保持着紧密的长期合作，借款人不太可能在资本市场寻找借款。”伦敦巴克利资本（Barclays Capital）的CMBS研究部主任汉斯?韦伦森（Hans Vrensen）说。
“但是许多人已经发现，通过银行借钱并不是最有效的融资方式。”证券化贷款正对贷款价格和条件产生巨大的影响。“证券化为欧洲的资产负债表放贷人提供了选择。”Trepp LLC公司商业发展部总监吉姆?萨维斯基说，“这些证券化产品正在创建极具竞争力的贷款环境。”萨维斯基所在的Trepp LLC公司是一家位于美国纽约的分析公司，该公司拥有完整的美国CMBS交易数据库。
CMBS安排者之所以能够以如此低的成本提供CMBS贷款，是因为债券投资者有旺盛的需求。事实上，由于投资热情高涨，2004年的债券利差有了明显的缩小。利差缩小意味着发起人和借款人的融资成本降低，使CMBS成为更具吸引力的融资产品。“通过证券化融资贷款的加权平均成本比传统银行贷款的成本小。”欧洲抵押银行股份公司的菲利浦解释说。
“然而，更低的利差也意味着，在同样的风险下，债券投资者获得的补偿没有以前多了，”巴克利资本的韦伦森指出。
自今年9月初，五年期欧洲CMBS AAA级债券利率仅比LIBOR（欧洲同业拆借利率）高25个点；而12个月前，利率则比LIBOR高出50个点。由于9月初的六月期LIBOR利率只有3.91%，债券投资者的回报率达到了4.16%以上。
日本的情况也差不多。一些AAA级贷款的利率2002年比LIBOR高50个点，而今年的利差已经缩小至18个点了。惠誉公司（Fitch Ratings）的亚太区结构融资部总裁凯文?斯蒂芬森认为，对借款人来说，这是利好消息，特别是日本的贷款环境不够宽松，因为银行等传统放贷人对贷款比较谨慎。
在欧洲，CMBS的购买者主要是一些机构投资者，如银行、货币市场基金、对冲基金、保险公司和养老基金等。
前世今生CMBS的价格通常根据评级机构的评级来确定；投资银行在参考评级以后，确定最后发行价格，并向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。
CMBS与MBS的主要区别在于，MBS以住宅地产作为担保，而CMBS以商业地产作为贷款抵押品。
CMBS最早出现于1983年。美国Fidelity Mutual人寿保险公司将价值6000万美元的商业地产抵押贷款，以证券的方式出售给另外三家人寿保险公司，这一交易被评为AAA级。之后多家机构效仿这一交易方式，商业银行、储贷机构和投资银行等机构随后也纷纷进入该领域。上个世纪90年代初期美国RTC危机的解决成为商业抵押担保证券发展的主要推动力。在此阶段，评级机构也逐步确立了交易的评级标准，CMBS逐渐成为一种相对成熟的融资手段。
CMBS问世不过20多年时间，但在美国资产证券化市场上却占有一席之地。统计数据显示，从1999年3月到2005年11月，美国市场上CMBS的发行量远远超过了REITs的发行量。
从当前的趋势看，随着金融资产证券化交易在美国的成功，其他各国都在相继引入这种新兴的金融工具，而且发展潜力很大。但目前最成熟、最发达的CMBS市场仍然是美国。
穆迪的最新报告显示，美国CMBS市场2005年第二季度发展迅速。该评级机构因此发出警告，呼吁市场各方警惕CMBS市场出现“泡沫”。今年第二季度，穆迪的贷款与市值比率首次超过了100%，第一季度则为95.2%，这表明平均贷款超过了穆迪抵押品的估价。
另外，该评级机构报告说，第二季度债券发行量与第一季度相比增长迅猛，2005年第一季度的发行量比去年同期增长了65%。更重要的是，CMBS现在的总发行量占GDP的14.4%以上，而且预计将继续增长，年底有望超过1300亿美元，这一数字将比去年多26%。
虽然商业地产的增长势头强劲，但穆迪指出，一旦市场出现下滑，将有可能出现泡沫破裂的情况。
附注：
RTC危机：指1989年美国储蓄贷款机构出现的信用危机。为解决此危机，美国政府出面组建了重组信托公司（Resolution Trust Corporation，RTC)。
