从上述两种意见我们不难发现，对于房屋所有权转让登记与马买卖合同效力的理解不同，其意见完全相反。就本案而言，笔者持第一种意见，其理由雷同。必须明确的是：为了明确房屋、土地等不动产物权的归属，即从法律上确认房屋、土地等不动产物权的所有权，保障交易安全、维护正确的交易秩序，国家建立了不动产登记制度，《中华人民共和国物权法》对此更加明确。其含义是指经权利人（所有权人）申请，国家相关职能部门或行政机关将申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿。亦即不动产登记是指登记申请人对不动产物权的返还、转移应在专门的登记机关依照法定的程序进行登记的活动，该行为属于行政行为或行政法规调整的范畴，包括作为或不作为、许可等行为。在当今的社会转型时期，为了适应社会主义市场经济的客观要求，城市或农村的私有房屋亦成为商品的一种特有的表现形式，参与市场流通，自有房屋或商品房的出售而形成的房屋交易呈现活跃的态势，繁荣的房地产交易市场的背后也愈来愈暴露出我国不动产登记制度存在的诸多问题及弊端，市场主体为了规避法律，逃废税收，在进行交易时不予登记，严重影响了市场经济秩序，与法制社会和和谐社会的建立背道而驰。因此，有必要对我国现有的不动产登记制度进行改良。诚然，不动产登记制度虽属于行政职能和职权的范畴，但因该制度自身存在的某些缺陷，部门的行政规章与法律相抵触或冲突，引发了大量的民事纠纷诉至人民法院，而各地的做法也不尽一致，尤其是相同的案件出现裁判迥异的判决，严重影响了司法的公正性、公平性、严肃性。因此作为不动产的登记管理部门及人民法院对此带有普遍性的问题应引起高度重视，尤其是要加强对边远山区及农村房屋买卖问题的研究。
我们知道，法律行为转移物权，必须同时具备以下两个要件：一是双方当事人达成转移物权的合意，即双方当事人签订物权转让合同，应以书面形式表现出来；二是物权转移必须通过一定的公示方式来表示，它包括不动产物权的登记和动产的交付。就房屋买卖合同而言，房屋买卖合同中虽有双方当事人对物权转移的真实意思表示或合意，但房屋作为一种特殊的不动产，只有在完成所有权的转移即对外披露，进行了房屋所有权的登记或变更登记，才能最终达成房屋所有权转移的合同目的，因此，不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件。但是，不动产物权的买卖或转让未登记是否必然导致合同的无效呢？笔者认为，合同的成立、生效、有效、无效是不同的法律概念。合同的生效和有效以合同成立为前提，如合同不成立，则根本谈不上生效或无效。合同的成立和生效属于事实判断，合同有效或无效则属法律的价值判断。因此，就物权转移的效力与合同本身的效力而言，它们是两个完全不同的概念。就不动产变更登记而言，它是以不动产物权的转移的合意为基础，是物权转移的公告或公示方法，它指向的目的是不动产物权的变动，并不是针对房屋买卖或转让合同的行为本身。未办理登记或变更手续，不动产物权不发生转移，但并不能因此而确认该合同无效。如果依据本案所讨论的第二种意见所主张的登记要件说，只要房屋转让或买卖未进行转让登记，房屋买卖合同就无效，那么势必会出现出卖人、买受人中的任何一方均可以抛开合同，不管过了多长时间均可以随时主张合同无效而要求返还的现象，那么，双方签订的合同关系即没有任何作用，法律无权或无法调整，保障交易安全和保护市场秩序的稳定则成了一句空话。如果这样，那么对现实生活中部分故意规避法律法规，当出卖人交付房屋后故意不进行登记，待房屋价格上涨时或一屋数卖时主张返还房屋，严重损害了买受人的利益，破坏了市场交易的公平、公正和正常的交易秩序。
正因如此，最高人民法院于1999年12月1日经最高人民法院审判委员会第1090次会议通过的法释（1999）19号《关于适用合同法》若干问题的解释（一）第9条明确规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前，当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。”因此，笔者认为，针对房屋买卖合同纠纷，人民法院应遵循最高人民法院确定的登记对抗说，即应遵循合同效力是法律的价值判决或评价的民法理论，登记与否不影响合同的效力。如果当事人就不动产转移经协商一致转移而达成合意即合同成立，依法成立的合同，成立时就同时生效，对签约的双方均产生约束力或拘束力，双方均应自觉遵守。当然，双方在签订房屋买卖合同时，应当明确约定有关不动产登记的具体条款，如果双方当事人对此未作出明确的约定，不动产登记也只能作为一种法定义务自然转化为合同义务。为了保证当事人房屋买卖合同的全部实现，任何一方不得违反合同义务，反之，则构成违约。因此，笔者认为，为了统一执法尺度，人民法院在处理房屋买卖合同纠纷这一类带普遍性的案件时，应以最高人民法院的上述司法解释为依据，确认房屋买卖合同有效，或基于当事人的诉讼请求，判令违约方继续履行合同，协助补办房屋转让登记手续，或者判令违约方承担违约损害赔偿责任。
U633687664
U582679646
