对城市房屋拆迁中被拆迁人利益保护的思考思维导图

满身疲倦

2023-04-04

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对城市房屋拆迁中被拆迁人利益保护的思考

论述分析

一、前言党的十六届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济十一个五年规划的建议》中明确强调“促进城镇化健康发展”促进城镇化健康发展的内容很多，随着城市城区

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思维导图大纲

二、拆迁问题的产生及发生纠纷的原因

1、拆迁，是指拆迁人依法将建筑予以拆除，并对被拆除建筑的使用人予以移迁安置，对被拆除建筑的所有人予以经济补偿的民事法律行为。所谓房屋的所有权是指权利人对其所有的房屋有占有、使用、收益、处分的权利，该项权利受法律保护，任何组织、个人均不得非法侵害，这在我国宪法中予以明确规定。但在近年来的城市房屋拆迁中，损害被拆迁人财产权利甚至侵犯被拆迁人人身权利的恶性事件时有发生：有的房地产开发商以断电、停水、恐吓等方式，甚至以殴打绑架等严重侵犯人身权利的行为逼迫居民接受拆迁，拆迁群众对拆迁不满、抵阻，有的地方甚者引发了集体群发事件，这不得不引起人们的反思，如何更好的解决其间的矛盾成为迫在眉睫的问题。

2、被拆迁人在城市房屋拆迁中处于弱势地位

被拆迁人往往是处于社会底层的群体，由于自身在社会经济方面的弱势，因而在城市房屋拆迁的利益博弈中处于下风，不具有响亮的话语权，平等谈判权、更不用提能有定价权。近年来，城市房屋拆迁中侵犯被拆迁人财产权利和人身权利的野蛮拆迁等恶性事件屡屡发生，严重影响了社会稳定，被拆迁人与地方政府之间的矛盾也日益尖锐：如贵阳市普陀巷事件、北京朱正亮事件、辽宁张剑事件等。稍有良知的人对被拆迁人遭受的不公正待遇感到不平，也对张剑式的悲剧抱以同情，更令他们愤慨的是拆迁人无视国法的肆意妄为和地方政府的违法行政。

3、行政机关有部分不合法不合理的行政

在房屋拆迁的过程中，地方政府通过出让土地的使用权而换取数额巨大的土地出让金，这不仅给地方政府的经济带来较好的发展，税收带来极大的收益，而且会给当地执政官员带来良好的政绩，但实际上真正到拆迁人手中的拆迁款又能有多少呢？显然，政府是利益的最大受益者。所以政府都会较为主动的介入、干预拆迁活动，倾向拆迁人，利用其强势的执行权也不理会被拆迁人的意愿，甚至滥用公益拆迁名义：如旧城改造、绿化隔离带实为商业开发，使被拆迁人的补偿成本尽可能的最小化，从而实现政府利益的最大化。那么地方政府就必然会把被拆迁人的利益空间所挤占，使被拆迁人的合法利益难以得到保护。

4、拆迁人员行为不规范，对拆迁过程监管不严。

有的地方拆迁主管机关工作人员工作方法简单，行为不规范，他们不是宣传政府政策、做深入细致的思想工作，而是对被拆迁人言行粗暴，搞哄、吓、骗，以断水、断电、断通讯相威胁。有的地方拆迁主管部门对当地拆迁市场研究不深，对拆迁过程监管不严，对拆迁中的违规行为查处不力。少数执法人员对法律法规的理解不到位，执法水平不高。个别工作人员知法犯法，执法违法，与当事人恶意串通，让违规者受益、守法者受损。少数拆迁主管部门角色错位，既当运动员，又当裁判员，拆迁办与拆迁公司实行两块牌子、一套班子，直接组织参与项目拆迁，利用手中权力肋迫当事人签订不平等协议。有的评估机构从业人员思想不端，人为压低或抬高评估价格，高评低估现象时有发生，补偿价格与被拆迁房屋价值严重背离，严重影响社会的公正、公平的实现。

5、缺乏有效的救济途径来保护被拆迁人的利益

由于被拆迁人的弱势地位，在权利受到侵害后能选择行政复议或向法院提起行政诉讼，复议机关都是对拆迁人的拆迁行为做出过相关许可的行政主管部门，其虽有专业技术与管理资源优势、行政主管的便利条件，但审查的多是拆迁程序方面的问题，真正的实体又有多少能更改的呢？

6、相应的拆迁法律制度不健全，无法从真正意义上维护被拆迁人合法权益

我国现行的拆迁案审理依据是国务院出台的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称条例），根本没有征地拆迁的专项法律，其条例在2001年11月施行以来，有的地方的拆迁管理法规与之不相匹配，有的地方与国务院《城市房屋拆迁管理条例》配套规章、实施细则未能与时俱进，修改完善更新，部分条款还留有废止的老拆迁条例的痕迹，这难免导致拆迁过程中有不合理、不合法现象的发生。

三、如何解决此问题

1、首先要加大宣传力度，确保群众的知情权。

建设项目在依据规划经法定程序审批后，有关职能部门要召集被拆迁地段居民阐述拆迁的相关法规政策。同时要做好拆迁宣传工作，让群众尤其是拆迁户知晓、理解政府拆迁工作，把知情权还给群众。在拆迁方案制定中要善于听取群众意见，特别是被拆迁人意见，对他们的不同看法，要做耐心细致的说服解释工作，对于不能达成拆迁补偿安置协议的，要严格按照合理程序依法裁决后，才实施强制拆迁或依法申请由人民法院强制拆迁，并慎用强制拆迁措施。

2、其次严格依法行政，坚持公开、公平、公正原则，确保群众合法权益。

规范房屋拆迁估价活动、房地产市场评估价格确定拆迁补偿金额，提高最低单价保障和最低总额保障，要求每次拆迁都要明确补偿安置到位时间；严格按法律法规和政策办事；在拆迁安置协议中既要有货币补偿还要有产权调换的条款，明确提供产权调换的地点、面积、附属设施，及所调换房屋的差价和过渡期限，以及违约责任，使被拆迁人能安心、放心。让群众的合法权益受到保障，补偿安置能落实到位。

3、规范房产评估，确保补偿安置标准统一。

严格执行城市房屋拆迁货币补偿基准价格，认真组织房屋拆迁估价活动，严格按照城市房地产市场评估价格确定拆迁补偿金额，并实行相应的监督管理制度。加强对城市房屋拆迁评估市场的管理，执行市场准入和清出制度，淘汰不合格的评估和拆迁单位。三是加大执纪执法力度，对违规拆迁、降低或不执行统一补偿标准的单位，除责令其改正外，还要坚决予以处罚；对不依法行政，侵害群众利益的行为要严肃查处；触犯刑律的，移送司法机关处理。

4、取消拆迁裁决前置程序，赋予被拆迁人选择权

在拆迁人和被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议时，应当给予被拆迁人更多的救济权利：既可以申请行政机关依法裁决，也可以以拆迁人为被告直接向人民法院提起诉讼。虽然以行政裁决方式能够较为快速的解决拆迁人和被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的问题，但多数裁决的结果都是倾向拆迁人一方（前面已经叙述其间的存在利益关系），这时让被拆迁人只能与裁决行政机关对簿公堂，实在是加大了被拆迁人的权利维护难度，所以在加强行政法制监督，改进行政裁决工作，规范行政权力在裁决中的运用的同时应允许被拆迁人自由选择权利救济方式，为其设置行政和司法双重保护，并要求司法机关能够对待此类案件迅速立案，督促办案，这才能更为迅速有力的解决问题。

5、取消行政机关的强制拆迁权

当行政权力不正当行使便会对被拆迁人财产权利产生巨大侵害，强制拆迁权就是重要内容之一。每每发生的恶性拆迁事件，多是发生在强制拆迁环节：有如媒体报道的在强拆现场自焚、与参与行政强拆机关人员的暴力对抗、有从自家楼上跳下自残以争取权益，这一切的一切，无不与行政强制拆迁有着重要的关系。所以有必要让行政权力退出强制拆迁的舞台，而仅保留司法机关的强制拆迁权。让司法机关中立的，公平公正的执行权利，制衡两者对立关系，依据法治的原则来保护被拆迁人利益。

6、规范行业性中介组织的职业行为，维护社会各方利益规范行业性中介组织的职业行为。

首先要整顿规范房屋拆迁评估市场，确保评估机构公平科学、公道正派地开展评估业务，是维护社会和谐，维护拆迁各方利益、防止国有资产流失和侵害被拆迁群众利益的事件发生、减少拆迁纠纷的重要环节。城市拆迁主管部门要积极争取当地房地产管理部门的大力支持，结合当前房地产市场整顿，加大拆迁评估市场规范工作力度。科学规定补偿标准，既可防止高价低估，保障被拆迁人的合法利益，又可防止被拆迁人漫天要价，使拆迁工作在合法、合理的情况下进行。当被拆迁房屋的面积较小、评估价偏低时，应按由拆迁主管部门确定、政府公布、年度更新、动态管理的最低补偿单价标准和价格补贴进行补偿安置，以保证安置居住水平不下降。公开评估主体的评估行为，将评估主体的评估行为置于公众的监督之中。加强行业自律教育，建立评估机构信用档案，在网上公示，接受社会监督。严格准入，对那些资信差、素质低的评估机构坚决淘汰出局。重点打击估价机构与拆迁人或被拆迁人互相串通，损害另一方当事人利益的不良行为，让评估机构树立“诚信为荣、失信为耻”的观念，确保评估结果不偏不倚。依法处理评估争议。被拆迁当事人对估价结果有异议的，可以在收到评估报告后规定期限内，向原估价机构书面申请复估。当事人对复估结果仍有异议的，可在收到评估报告后规定期限内，向当地房地产估价师协会组织的房屋拆迁专家委员会申请鉴定。专家委员会对评估报告的合法性、规范性、合理性进行鉴定后，出具鉴定意见，作为拆迁补偿的依据。

由此可见，保护被拆迁人的权益首先要摸清现行制度对被拆迁人利益保护的弊端与空白，并据此完善拆迁立法工作，在立法中加大对被拆迁人的保护力度，其次是将行政权力置于有效调控和监督之下，使行政机关在对拆迁活动进行管理的过程中要严格依法行政、合理行政、人性化执法，保证行政权力的正当行使，让司法机关在此方面有所作为。总而言之，被拆迁人权益保护的关键在于对行政权力的调控和平衡特殊利益集团与被拆迁人的利益。

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