我国实行土地公有制,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有。农地要转为建设用地,必须先经过征地变成国有土地,然后才可以用于发展工商业或建造住宅
2020年,中共中央和国务院发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中,首先提到的就是“推进土地要素市场化配置”,而第一条改革意见就是打破城乡割裂的现状,“建立健全城乡统一的建设用地市场”。可见政策制定者非常清楚当前制度的积弊。第三章会详细讨论相关改革,此处不再赘述。
1998年发生了两件大事,城市土地的真正价值才开始显现。大幕拉开。
第一是单位停止福利分房,逐步实行住房分配货币化,商品房和房地产时代
第二是修订后的《中华人民共和国土地管理法》开始实施,基本上锁死了农村集体土地的非农建设通道,规定了农地要想转为建设用地,必须经过征地后变成国有土地,这也就确立了城市政府对土地建设的垄断权力。(19)
土地转让虽然能带来收入,但地方政府也要负担相关支出,包括征地拆迁补偿和“七通一平”等基础性土地开发支出。从近几年的数字看,跟土地转让有关的支出总体与收入相当,有时甚至比收入还高。2018年,国有土地使用权出让金收入为62910亿元,支出则为68167亿元。光看这一项,地方政府还入不敷出。当然地方政府本来也不是靠卖地赚钱,它真正要的是土地开发之后吸引来的工商业经济活动。
时间点上看,大规模的土地财政收入始于21世纪初。2001年所得税改革后,中央财政进一步集权,拿走了企业所得税的六成。从那以后,地方政府发展经济的方式就从之前的“工业化”变成了“工业化与城市化”两手抓:一方面继续低价供应大量工业用地,招商引资;另一方面限制商住用地供给,从不断攀升的地价中赚取土地垄断收益。这些年出让的城市土地中,工业用地面积约占一半,但出让价格极低:2000年每平方米是444元,2018年是820元,只涨了85%。而商业用地价格增长了4.6倍,住宅用地价格更是猛增了7.4倍(图2-5)。
商住用地虽然面积上只占出让土地的一半,但贡献了几乎所有的土地使用权转让收入。因此“土地财政”的实质是“房地产财政”。一方面,各地都补贴工业用地,大力招商引资,推动了制造业迅猛发展;另一方面,随着工业化和城市化的发展,大量新增人口涌入经济发达地区,而这些地方的住宅用地供给却不足,房价自然飞涨,带动地价飞涨,土地拍卖的天价“地王”频出。