集体建设用地征用补偿价格评估思维导图

泪尽

2023-03-08

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集体建设用地征用补偿价格该怎么评估，从集体建设用地基准地价评估和集体建设用地征用宗地价格评估。那么他们具体如何评估集体建设用地征用补偿价格呢？树图网小编在下文为您介绍。

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思维导图大纲

（一）集体建设用地基准地价评估

1、技术路线

集体建设用地基准地价测算技术路线有以下二条：

（1）经济欠发达、集体建设用地交易较少地区，以集体建设用地分等为基础，评估确定各等别基准地价。

（2）经济发达、集体建设用地交易频繁地区，以集体建设用地定级为基础，评估确定各级别基准地价。

2、工作步骤

（1）准备工作

确定评估范围、准备工作底图、制作工作表格等。

（2）资料调查与整理

主要包括集体建设用地分等定级成果资料；地租地价资料；地价影响因素资料等。

（3）基准地价内涵界定

集体建设用地基准地价内涵界定主要包括权利状况、用地类型、估价基准日、土地开发程度、容积率、使用年限等。

（4）样点地价计算

利用集体建设用地转让、集体建设用地出租、集体建设用地房屋出租、集体建设用地联营入股、集体建设用地联建等资料选择适当的估价方法计算样点地价。

（5）样点地价修正

主要包括交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、基础设施配套修正、年期修正等。

（6）基准地价计算及确定

在等别或级别内，根据样点地价分布规律，选用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为该等别或级别的基准地价。根据当地土地市场状况和地价水平，调整等别或级别内各种用途基准地价。基准地价的最终确定应以实际数据测算的结果为主，以比较、修正的结果为辅。

（7）基准地价修正系数表的编制

建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相互关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、准确地评估出宗地地价。编制基准地价修正系数表的同时，要编制因素指标说明表。

（8）成果听证

根据《国土资源听证规定》，集体建设用地基准地价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。

（9）成果验收

集体建设用地基准地价评估成果包括：文字报告、基准地价图件、基准地价修正系数表和因素指标说明表、基础资料汇编和数据库。

（10）成果发布

集体建设用地基准地价评估成果应向社会公布。公布内容包括：基准地价图、基准地价表、基准地价修正系数表和因素指标说明表等。

（二）集体建设用地征用宗地价格评估

1、集体建设用地基准地价系数修正法

集体建设用地宗地征用价格内涵应包括以下五个方面，即对集体建设用地基准地价进行年期和因素修正得到的集体建设用地使用权价值、地上附着物补偿价格、搬迁及临时安置补偿价格、停产停业损失补偿费和土地平整费用。具体公式如下：

Pj=Po×（1±∑K）×Kt×Ky+T+M+L+F，

式中：Pj—集体建设用地宗地征用价格；

Po—集体建设用地基准地价；

∑K—宗地征用价格影响因素修正系数和；

Kt—时间修正系数；

Ky—年期修正系数；

T—地上附着物补偿价格；

M—搬迁及临时安置补偿费；

L—停产停业损失补偿费；

F—土地平整费用。

2、案例比较法

依据替代原理，将待征用宗地与近期已被征用的类似集体建设用地进行比较，并对被征用类似集体建设用地的实际补偿价进行适当修正，以此来估算待征用宗地的征用补偿价。

3、集体建设用地年收益修正法

收集集体建设用地出租等市场交易资料，采用市场比较法等方法测算待征用宗地的年收益。对年收益进行使用年期等修正得到待征用宗地收益损失，再加上地上附着物补偿价格、搬迁及临时安置补偿价格、停产停业损失补偿费和土地平整费用，以此来估算待征用宗地的征用补偿价。具体公式如下：

P=Po×N×K+T+M+L+F，

式中：P——集体建设用地宗地征用价格；

Po——待征用宗地年收益；

N——征用年期；

K——征用调整系数

T——地上附着物补偿价格；

M——搬迁及临时安置补偿费；

L——停产停业损失补偿费；

F——土地平整费用。

（责任编辑：汤先森）

引用法条

[1]《国土资源听证规定》

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1.04

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