无证房屋与拆迁思维导图

我没你想的那样坚强

2023-03-07

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无证房屋与拆迁

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房屋拆迁利益冲突不断，面积之争当属首位。我在网站法律问答栏目中有过《房屋拆迁面积计算》这篇文章，一直以来，总想把房屋拆迁中遇到的面积问题说的更细一些，这个问题很敏感、很复杂，也很难说个结论，它却客观存在无法回避。我不是造法者，我的思想仅代表我个人，并非我的言论毫无价值，实践告诉我，当你对法律理解更为精准时，会对法院裁判起着至关重要的作用，除非你选择听天由命。为此，我先从房屋证件与房屋面积这一话题谈起

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经常看到拆迁裁决书有这么一段话，“其中无证房多少平方米，不予补偿”，或者是有证房多少平方米如何补偿安置。什么是无证房呢？那些作裁决的人未给出答案，以我推断，其本意是指房产证未记载那部分面积的房屋吧。

一、无证房并非法律概念，其本身含义不明

从法律字典里，你可以找到违章建筑一词，却见不到无证房、有证房名称。原来无证房不是法律名词，究竟什么是无证房呢？没有标准答案，其外延比较模糊，笔者作了归纳，大致如下：

1、建筑物无政府机构颁发的任何证件；

2、无房产证，但有土地证、判决书、公证书或其它规划、建设许可类部分证件；

3、实际面积超出房产证记载的那部分面积；

以上第二种情形比较容易解决，虽然没有房产证，只要能提供政府职能部门颁发的土地证、建设工程规划许可证、施工许可证等其中任何一项证明，被视为房地产合法存在，补偿安置理所当然。这当中还会出现，证与证之间建筑面积不同或土地证面积大于房产证面积等现象，只能在个案中具体问题具体分析(另行讨论)。所以，我们探讨的是1、3两种情况。

二、无证房并不等同于违章建筑

前述，无证房情形多样，有可能符合违章建筑特征，也有可能最终无法认定为违章建筑，在没被认定为违章建筑前，谁也无权认为无证房就是违章建筑。

什么是违章建筑？回答这个问题很难，有个基本概念：违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或违反建设工程规划许可的规定建设，严重影响城市规划的建筑。我建议阅读本网站“拆迁法谈”栏目里〈〈论城市房屋拆迁中对违章建筑的界定与处置〉〉一文，从中会得到深刻启发，我无需赘言。

三、法律没规定无证房不予补偿安置

我敢断言，裁决书如果下结论无证房不予补偿，这是错误的。国务院〈〈城市房屋拆迁管理条例〉〉只规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。没规定无证房不予补偿，问题关键是对无证房性质如何界定及其有无界定，如果对无证房未作任何结论就强制拆迁了，产生了要求赔偿损失的权利。

四、把无证房界定为违章建筑程序法与实体法几项规则

1、先了解一下我国事关违章建筑规划建设几个重要立法：

1984年1月，〈〈中华人民共和国城市规划条例〉〉颁布实施；

1990年4月1日，〈〈中华人民共和国城市规划法〉〉实施；

1993年11月1日，〈〈村庄和集镇规划建设管理条例〉〉实施；

2008年1月1日，〈〈中华人民共和国城乡规划法〉〉施行。

2、违章建筑认定的几项原则

(1)法不溯及以往原则。也可扩充至行政时效原则这是我国法律制度基本原则之一，也可扩充至行政时效原则。一项建筑形成于70年代，在当时很少的手续就可建成，如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑，这显然不行，所以，必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。

(2)教育为主，处罚为辅，宽严相济。有些建筑虽未办手续，但很早形成，对他人利益没什么影响，甚至在一些收费中把该部分面积算进去了，再作为违章建筑于法于理均不符。

(3)程序正当原则。这是行政程序法的基本原则和核心原则。也就是说认定及拆除违章建筑行政主体所遵循的步骤、所采取的手段必须合法的。

3、拆迁中认定违章建筑作法上几个争议点：

(1) 违章建筑认定主体，应该是规划部门，拆迁主管部门无权作出评判；

(2) 认定违章建筑应有法律文书，当事人不服的享有申辩、复议、诉讼等权利；

(3) 在没被认定为违章建筑前，就以无证房为由强拆该部分建筑能否获赔问题；

(4) 建筑与法律不完善时代有关，同时，建造是为生活而非为拆迁如何认定及把握补偿标准问题。

总之，无证房与拆迁只能在个案中具体分析处理，并非简单的原则可以找出答案。

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