案例背景：被拆迁房屋位于斜土路1621号，全幢花园住宅，土地面积359平方米，建筑面积144.5平方米，业主邢定氛已故，由其妻、子、女共有。该住宅因斜上路局部拓宽(市重大工程明珠线二期配套工程)列入拆迁范围。上海X X房地产估价有限公司受托对该住宅进行了评估，估价结果为158万元，单价10，934.26元/平方米。被拆迁人邢宏虹等4人对估价结果有异议，向XX估价公司提出复估要求，X X估价公司复函仍坚持评估结果。邢宏虹等对此仍不满意，经交涉仍无结果，遂正式向上海市房地产估价师协会房屋拆迁估价专家委员会(以下简称专家委员会)提出鉴定申请。
鉴定事由：被拆迁人认为估价结果偏低。被拆迁人称：花园朝南一面临街，东西长15米，南北24米左右，占地面积359平方米，同时具备私产权，独立式，四面临空，无多户分割使用，土地容积率低(仅为0.403)等条件，完全符合挂牌上市的条件，而具备这些条件的老洋房在上海是“极少的”。据称不断有人前往洽谈，90年代开价在200—250万元之间。
受理申请：2002年4月15日，专家委员会正式受理了鉴定申请并发出“受理通知单”，与此同时，专家委员会向X X估价公司发出“估价报告调用单”，向5位资深估价师发出“鉴定工作邀请函”。
评估鉴定：4月19日上午，该宗住宅拆迁评估鉴定专家组第一次会议召开。7位专家(包括专家委员会、副主任)参加了会议。按照鉴定程序，会议通报了该宗案例的背景，专家们仔细查阅了评估报告、技术报告和申请鉴定报告。会后，全体专家组成员到委托鉴定对象现场进行了查勘。
从4月19—25日的一个星期时间里，各位专家独立作业，逐一核查可比案例，查阅自己掌握的一些案例资料。在进行了认真、细致的鉴定后，每位专家在鉴定表上都签署了对估价报告的鉴定意见。4月26日，专家组第二次会议召开。会议经过两轮专家意见的征集后进行了分析、汇总，得出了专家组的意见。“鉴定意见”包括5个方面的内容，结论是：1.技术思路及估价方法基本正确;2.案例选取不当且案例的真实性存在问题;3.参数确定存在问题，偏差明显，无估价日期修正，对花园住宅价格上扬因素考虑不足，容积率修正不足，楼盘体量因素未考虑;4.估价结果偏低;5.原估价报告合法、欠规范、不够合理。最终该鉴定项目评估结果调整为184.56万元。
以上鉴定结果书面送达：委托人、拆迁人、估价机构、区房屋拆迁科、市房地资源局市场处、拆迁处、评估中心。有关拆迁当事人对鉴定结果都能服从。
案例二：
案例背景：被拆迁房屋位于卢湾区巨鹿路255号，房屋类型原为新里，经房管部门同意，底层下挖，搭建阁楼后(层高2米)，改为餐饮。房屋承租人刘巧女，由其女陆俊杰代理。该房屋纳入卢湾区小浜湾动迁基地范围。上海X X房地产估价有限公司受托对该房屋进行了评估，估价结果为7669元/平方米。房屋承租人认为估价结果偏低，向原估价公司提出复估要求。复估结果仍维持原结果，因此房屋承租人向房屋拆迁估价专家委员会提出鉴定申请。
鉴定事由：房屋承租人认定估价结果偏低，他在“举证报告”中列举了多个案例，据称单价在8400— 12，500元之间，此外，委托房屋隔街对面的百佳超市估价在14500元/平方米。据此，房屋承租人申请鉴定。
申请受理：专家委员会于7月9日正式受理该鉴定申请(编号为020004)，向鉴定申请人发出“受理通知单”，向X X估价公司发出“估价报告调用单”，向5位专家发出参加鉴定工作的邀请函。
评估鉴定：2002年7月9—18日，专家鉴定组对该房屋拆迁评估进行了鉴定。专家组查阅了估价报告、技术报告及申请人的举证报告，到现场进行了勘察。专家组对原估价报告的最终鉴定意见是：1.在缺乏市场成交可比案例情况下使用收益还原法评估，基本符合规范要求;2.租金案例选取了毗邻商铺，可比性强，(但资本化率的确定依据缺乏说服力);3.价格影响因素的分析较合理;4.估价结果中对基准价格的确定 (9500元/平方米)和阁楼修正基本合理。
2002年7月18日，专家委员会发出“关于卢湾区巨鹿路255号房屋拆迁评估鉴定结果报告”，鉴定结果如下：估价报告合法、评估结果合理，维持原估价结果。
U267186950
U362941687
