记者深入了解发现,很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用预约销售的方式。即安置房业主还没有拿到房屋的产权就转让,所以买家购买房屋后暂时不能过户。“最常见的方式就是买卖双方找一家可靠的中介,由中介牵头双方签订一份带附加条件的预约销售合同,合同声明该房屋已经售出,但要等产权办好再过户。”卢仁辉介绍说,中介会把这份合同拿到公证处公证,证明双方已经发生了这个交易行为。
付款方式也根据协商各有不同,比如有的是先预付30万元订金,交房后再付20万元或一次性付清总房价的90%,余下的办理房产过户后付清。不过,没有过户就买房无法进行银行按揭,购买的市民就得一次性付出几十万元现金,压力也不小。
“其实,不仅在安置房,甚至在一些普通商品房转让中,为了躲避税款,采取公证预约销售的方式也很常见。”福建厦门大道之行律师事务所李兆民律师介绍说,不过,公证并不能完全保险,有些公证交易最后会变成产权纠纷。
最近发生的一个“经典”案例是,买卖双方在两年前签订了预约销售合同,买方虽然付了绝大部分房款,但到现在产权还没有变更,可房价已从当时的5000元/平方米多涨到了9000元/平方米多。卖方后悔,想出一招——由老婆“状告”老公,在未经她允许的情况下私自处置了夫妻共同财产。由于民法规定,任何买卖合同不能侵害到第三方财产,而当时的合同只有一人签字,最终该合同被法院判决无效。
“从公证法的角度,经过公证的行为是具有法律效力的,但要看法官在判决时是否采用此证据以及如何采用。”李兆民说,遇到这种情况,买方一般只能以“申述期限太长应视无效”来反击。即过去两年这么长时间,你都没有意见,除非你能有证据证明你确实不知情,否则就可视为默认,而现在突然提出异议,可视为恶意异议。
“购买安置房还有一定政策风险。”业内人士陈先生分析说,这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范,出现或抬高一些入市门槛,比如2004年6月开始由政府统建的解困房(不包括安置房),产权证办理后五年内不能上市买卖交易。
“如果你们签订了预约合同,但国家法规又规定该房屋不得转让,那法律上可以视为情势改变,造成该合同不能履行。”李兆民律师说。