拆迁安置房屋买卖纠纷代理词思维导图

微风不燥

2023-03-07

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审判长、审判员：

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思维导图大纲

我接受本案原告王某某的委托，受安徽某某律师事务所的指派，担任王某某诉葛某某、卫某某房屋买卖合同纠纷一案的原告诉讼代理人。接受委托之后，本代理人询问了当事人，到案件争议房屋进行了实地访查，同时查阅了大量的法律法规，对合同进行了仔细的研究，经过今天的法庭调查，本案事实已十分清楚，本案的焦点集中在以下几个方面：一是合同效力;二是合同主体问题，房屋属于卫大某还是葛某某，谁有权利卖房?;三、购房款葛某某是否收到购房款。现就以上焦点发表代理意见如下：

一、原被告之间签订的《房屋转让协议》是有效合同，双方必须严格按照合同约定履行。

(一)该合同是经过双方协商一致，合意达成，系原被告双方真实意思的表示，且合同经过了包河区公证处公证，协议合法有效。根据《民法通则》第85条，依法成立的合同，受法律保护;第88条规定，合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。《合同法》第44条，依法成立的合同，自成立时生效;第60条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《民法通则》第57条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。所以，原告履行了自己的义务，被告应该承担全部违约责任。除了应该履行交房的义务，还应该承担支付违约金的义务。

(二)原被告双方在签订房屋买卖合同时，虽然被告没有房产证，也不影响原被告之间签订合同的效力。根据被告提供的拆迁安置协议书以及补充协议，可以证明被告对所卖的房屋具有处分权。根据《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条也规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

(三)《城市房地产管理法》第37七条第1款第6项，虽然规定未依法登记领取权属证书的，不得转让，本条规定的立法本意不是限制合同自由，而是从产权明晰的角度规范房地产市场，国家对房地产管理以及避免非法逃避税收的情况，违反此条只是违反了行政管理性规定，而非民事合同的禁止性规定，合同并不能因此导致无效。房屋只要最终办理了权属登记并过户，就符合了房地产管理法的立法目的。房屋转让是物权变动的一种情况，应该遵守物权变动的一般规则。

本案中，房屋转让合同只是房屋转让的原因行为，房屋转让合同是不可能违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条的规定的。该项转让行为的完成与否，最终要看是否办理了过户手续，而过户又以权属登记为前提。因此，房屋转让合同本身作为物权变动原因行为并非是整个的物权转让行为，不能以没有办理权属登记，而否认房屋转让合同的有效性，。在转让合同有效，且房屋具备办理房产登记条件的情况下，受让人依据合同享有要求转让人办理房产证并依法过户的权利。本案中，房屋转让合同并没有违背强制性规定，应为有效合同，现在房屋早已可以办理产权证书了，在提交的证据中被告自己的房产证也证明这一事实，所以要求被告继续履行合同，完成交付房屋，且协助原告办理房屋过户手续。

二、本案的合同主体是原告与被告，被告主张房屋是其儿子卫大某的，其无权出卖，理由是不能成立的，被告是本案的是适格主体。

(一)本案争议标的属于拆迁安置房，拆迁协议将该房屋面积安置在葛某某的名下，葛某某完全有权利出卖该套房屋。虽然前期原告是和被告儿子卫大某商谈买买房屋的问题，但鉴于卫大某不具有产权，无权出售该房屋，所以公证处才要求房屋权利人葛某某以及其妻子卫某某签订合同。葛某某在合同上签名，卫某某在合同上按了手印，且合同经过了公证，说明被告是完全同意出卖该套房屋。被告主张其不知道合同内容就签字是完全不能成立的。

(二)房屋安置在葛业和名下，至于家庭成员内部如何分配不影响合同对外的效力，更不能对抗善意第三人。庭审查明，村委会的登记完全是按照葛某某的意思进行记录的，家庭成员内部如何对房屋进行分配，并不能对外产生效力。葛某某完全可以将自己名下安置该套90平米的房屋，但鉴于其已经将该套房屋进行出卖，没有使合同目的不能实现，而是进行恶意违约，侵害了原告的合法权益，其违背诚信、恶意违约不应该得到法院的支持!

三、原告已经履行了付款义务，被告以其未亲自受到购房款理由不能成立。

(一)原告付款的时候，被告在场，由其儿子是以葛某某的名义打的收条，应该视为其本人行为。根据《民法通则》第六十六条，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

(二)被告不仅同意其儿子以其名义收取房屋款，且亲自收取了部分房款，并出具注明收取购房款一万元。说明被告不仅同意出卖房屋，而且收取了原告方的购房款。

(三)该案在第一次审理时，被告方明确承认已经收取了购房款11.4万元。所以，对于购房款，原告已经支付给被告，被告已经收取是没有任何异议的。

四、原告撤诉是正确行使诉讼权利，不存在滥用诉讼权利问题。

《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》144条规定，当事人撤诉或人民法院按撤诉处理后，当事人以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。一审撤诉，当事人之间的权利义务关系回到自然状态。当事人以同一诉讼请求再次起诉，人民法院应予以受理。本案中，正是由于被告违背诚信行为，才导致原告的权利不能实现。同时，撤诉也使得原告受到了一定的经济损失。

由于近几年房地产一直都在暴涨，原告与被告是在2003年12月签订了协议。按照当时的市场价格，购买了被告的房屋，且按照合同约定及时支付了房款，也可以说是倾其所有，劳累一辈子就买了这么一处房屋。同时因为买了这处房屋，也就失去了在其他地方或买其他房屋的机会，被告的迟迟不履行交房以及怠于办理过户手续，是一种严重的不守信用的违背诚信行为，给原告造成了严重的经济损失和极大的精神压力，应该由违约方承担全部违约责任。

综上所述，提请法院维护原告方的合法利益，支持原告方的诉求。

提交人：王宏芹

2009年月日