关于审理拆迁案件是怎样思维导图

此生来迟

2023-03-07

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关于审理拆迁案件是怎样

拆迁安置

拆迁纠纷

拆迁纠纷处理

各地的建设都在如火如荼的进行着，基础建设关乎国计民生，现在城市里多余的土地是没有了，基本上要对原有建筑物进行拆迁，各种因素影响下，经常会出现拆迁相关的纠纷案件，那么关于审理拆迁案件是怎样？下面树图网小编为大家详细介绍一下，希望对大家有所帮助。

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思维导图大纲

一、关于审理拆迁案件是怎样

为进一步提高城市房屋拆迁行政案件的审判质量，维护拆迁当事人，特别是被拆迁人合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《中华人民共和国行政诉讼法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律、法规、司法解释的规定，结合审判实际，制定本规定。

1、在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿安置的，拆迁人、被拆迁人和房屋承租人对有关机关作出的拆迁决定、补偿安置裁决或强制拆迁等具体行政行为不服，向人民法院提起诉讼，人民法院应作为行政案件受理。

2、当事人因拆迁补偿安置问题达不成协议，应当先向有关机关申请裁决。未经过裁决而直接提起诉讼的，人民法院不予受理。

拆迁人与被拆迁人或房屋承租人就补偿安置问题达成协议后，一方反悔或违约，另一方当事人提起诉讼的，人民法院应作为民事案件受理。

行政机关或其组建的非常设机构，以拆迁人的身份实施需要补偿安置的拆迁活动，房屋所有权人或房屋承租人对补偿安置问题不服，或达成协议后反悔，从而提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理，不受前款限制。

3、拆迁人认为房屋拆迁管理部门不依法颁发房屋拆迁许可证，被拆迁人认为房屋拆迁管理部门不履行监督、查处拆迁人挪用安置资金、未提供符合国家质量安全标准安置房屋等法定职责的，人民法院应作为行政案件受理。

4、行政机关在实施拆迁以及监督、管理、裁决等活动中未制作或没有送达法律文书，当事人不服起诉的，只要能证明具体行政行为存在，人民法院应当依法受理。

5、一方当事人因相对方违反或反悔补偿安置协议而提起民事诉讼，另一方当事人申请房屋拆迁管理部门裁决，以提起诉讼或申请裁决立案的时间先后为界。一方提起民事诉讼已立案的，房屋拆迁管理部门不应再受理另一方当事人的裁决申请，也不应再作出裁决。当事人因此诉有关行政机关不履行裁决义务的，人民法院不予受理。同样一方当事人已申请拆迁裁决并立案的，另一方当事人提起民事诉讼，人民法院也不应受理。

6、当事人对拆迁程序中若干行政审批行为不服，同时分别提起诉讼，人民法院在立案审查时，并告知起诉人应以最终对其产生实际影响的行政行为为被诉的对象。当事人坚持分案起诉的，应当裁定不予受理。

7、两个以上当事人对同一行政机关的拆迁决定等具体行政行为不服，同时提起行政诉讼的，人民法院应当作为一个案件立案受理。

两个以上当事人对同一行政机关的拆迁决定等具体行政行为不服，在不同时间提起行政诉讼的，人民法院均应当立案受理。人民法院对其中一个案件的判决，对其他案件具有约束力。

8、行政机关组建的非常设机构，以自己的名义颁布拆迁决定、实施拆迁行为或与被拆迁人签定补偿安置协议等，当事人不服提起诉讼，应以组建该非常设机构的行政机关为被告。

9、被拆迁人或房屋承租人认为市、县人民政府组织的强制拆迁违法，应以组织强制拆迁的市、县人民政府为被告，具体实施强制拆迁的部门作为第三人参与诉讼。但有证据证明实施强制拆迁的部门未受市、县人民政府委托的除外。

10、因不服拆迁决定、裁决、处罚等具体行政行为提起的行政诉讼，由房屋所在地或被告所在地人民法院管辖。

因不服颁发拆迁许可证或认为有关行政机关不履行拆迁监督、管理职责而提起的行政诉讼，由被告所在地人民法院管辖。

两个以上人民法院都有管辖权的案件，当事人可以选择其中一个人民法院提起诉讼。当事人分别向两个有管辖权的人民法院提起诉讼的，由最先收到起诉状的人民法院管辖。

11、房屋拆迁决定应当以公告的形式予以公布。公告应当载明拆迁人、项目内容、拆迁范围、拆迁期限等事项，其中拆迁期限应当自拆迁公告发布后的第15日开始计算，拆迁华侨和其他居住在国（境）外人员房屋时间应当相应延长。拆迁公告不符合上述规定的，被拆迁人不承担不利的法律后果。

12、地方人民政府或行政机关制定的拆迁补偿安置规定，限制被拆迁人依法自主选择补偿方式；补偿金额低于省、自治区、直辖市人民政府规定标准的，不能作为人民法院审判的依据。

13、房地产市场价格的评估，应当由省级以上建设行政主管部门核发的，三级以上的房地产评估资质机构进行，非规定机构的评估不能作为认定具体行政行为合法的证据。

对于拆迁人或被拆迁人单方委托的评估，相对方有异议的，诉讼中可以申请人民法院重新组织评估。

14、地方人民政府或行政机关根据地方法规、省级人民政府规章授权制定的货币补偿标准，应当综合考虑拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，其货币补偿金额的标准，不应低于同类地区、同一时间二手房市场均价的10%。低于同类地区、同一时间二手房市场均价10%的货币补偿金额的规定，不能作为人民法院审判的依据。

15、对于实行房屋产权调换的，房屋拆迁管理部门或人民政府作出的补偿安置问题裁决书，应当包括安置房屋的面积与安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式与过渡期限等事项。

对于实行货币补偿的，房屋拆迁管理部门或人民政府作出的补偿安置问题裁决书，应当包括货币补偿方式、搬迁期限、补偿金额等事项。

裁决书缺少上述规定事项的，应当撤销并判令其重新作出；超出规定事项设定被拆迁人义务的，应当认定为没有法律依据。

16、有关部门作出的补偿安置裁决应以被拆迁房屋所有权证书上标明的用途来认定房屋的性质，所有权证上未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。

已取得工商营业执照并已持续营业一年以上的房屋，应当认定为经营性用房。

17、有关部门作出的补偿安置裁决应以房屋所有权证书上载明的建筑面积，或者房地产管理部门确认的实际测量面积作为建筑面积，房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积应当按照土地使用面积计算。

18、设区的市人民政府应当制定拆迁补偿最低标准。其标准应当参照国家住宅设计规范规定的最小户型面积的当地经济适用房价值等因素确定。拆迁人仅有一处住房，且获得的货币补偿金额低于拆迁补偿最低标准的，应当按照拆迁补偿最低标准予以补偿。

被拆迁人按照前款规定获得货币补偿后仍确无能力解决住房的，被拆迁房屋所在地的市、县人民政府应以提供成套城镇廉租住房或者租售经济适用房等形式对被拆迁人予以妥善安置。诉讼中查明被拆迁人符合条件，而市、县人民政府未按上述规定予以安置的，应判决市、县人民政府按上述规定安置被拆迁人。

19、房屋拆迁管理部门或人民政府就安置补偿问题作出裁决前，应当组织各方当事人进行调解，调解不成方可作出裁决。当事人无正当理由拒绝参加调解的，应当记录在案。房屋拆迁管理部门或人民政府未经调解程序迳行作出裁决的，应认定为程序违法，人民法院应当判决其重新作出裁决。

20、房屋拆迁管理部门在拆迁范围确定后，未书面通知有关部门暂停办理房屋新建、扩建、改建或改变房屋、土地用途及房屋租赁手续的，其不利的法律后果不应由被拆迁人或房屋承租人承担。

21、房屋拆迁管理部门在核发拆迁许可证时，应认真审核是否符合下列条件：

（1）批准拆迁的相关文件是否齐全；

（2）拆迁范围与批准范围是否一致；

（3）拆迁建设资金是否到位；

（4）拆迁安置方案与合法有效的规范性文件是否一致；

（5）安置房源是否落实；

（6）安置用房设计是否符合设计规范、设计图纸是否经有关部门审查批准；

（7）拆迁范围内房屋产权、产籍是否清晰；

对不符合上述条件的建设项目，不得颁发房屋拆迁许可证。房屋拆迁管理部门违反上述条件颁发房屋拆迁许可证的，人民法院应当判决撤销。

22、拆迁人已领取土地使用权批准文件，但尚未办理土地使用权变更登记手续即领取拆迁许可证的，被拆迁人等仅以此主张房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可证违法，人民法院不予支持。

23、人民法院在对拆迁行政案件进行合法性审查时，应对整个拆迁行政行为的合法性进行全面审查。涉及其它机关审批行为的，应将有关机关列为共同被告，并要求其承担举证责任。(另一种意见认为，法院仅对受理的行政行为进行合法性审查，涉及其它机关审批行为的，应告知当事人另案起诉，法院仅对形式要件作一般性审查。)

24、有关机关的补偿安置裁决在诉讼中被确认为违法，拆迁当事人要求人民法院一并解决相关补偿安置争议的，人民法院可以一并审理。

25、行政机关或拆迁人未经裁决自行实施强制拆迁或实施强制拆迁前未依法办理证据保全等手续，违反法定程序拆迁被拆迁人房屋的，人民法院应作出对被拆迁人有利的补偿安置标准、损失数额认定等判断。行政机关或拆迁人有异议的，应当承担举证责任。

行政机关或拆迁人违反法定程序拆除被拆迁人房屋的，除应当者赔偿被拆迁人实际损失外，还应当支付被拆迁人实际损失1%以上3%以下的赔偿金。

26、诉讼中裁决机关或拆迁人申请先予执行拆迁补偿安置裁决的，人民法院不予准许，但同时具备下列条件，裁决机关申请的除外：

（1）拆迁裁决涉及抢险、救灾或者市级以上政府投资、批准的市政建设项目的；

（2）被拆迁人对补偿安置裁决认定的被拆迁房屋的建筑面积无异议，只是对裁决所确定的补偿方式和补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项有争议的；

（3）拆迁人已对被拆迁人依照依法作了货币补偿或者提供了拆迁安置用房、周转用房的。

不同时具备上述条件的，人民法院不得先予执行。

27、被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的期限内拒不搬迁，且已超过复议和起诉期限的，房屋拆迁管理部门可以向人民法院申请强制执行。

被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的期限内拒不搬迁，虽末超过复议或起诉期限，但其明确表示放弃复议或起诉，且该拆迁房屋严重影响国家重点工程建设或公益事业的，房屋拆迁管理部门可以申请人民法院强制执行，是否准许，由人民法院决定。

28、房屋拆迁管理部门申请人民法院执行生效行政裁决的期限，应当在被拆迁人复议和起诉期限届满之日起180日内提出。

逾期申请的，除有正当理由的外，人民法院不予受理。

29、人民法院在审理或执行非诉房屋拆迁案件中，对于年代久远、产权不明或仍有权属争议的房屋；私房改造落实政策发还后尚有争议的房屋，应当依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条的规定办理。

30、涉及货币补偿或其他经济补偿的城市房屋拆迁行政诉讼案件和非诉行政执行案件，按财产标的收取诉讼费用。其他城市房屋拆迁行政诉讼案件和非诉行政执行案件，每件收取100元诉讼费用。

办案中的其它费用按实际支出收取，由败诉方或被执行人负担。

31、城市规划区外国有土地上房屋拆迁行政案件的审理，参照本规定执行。

32、本规定自发发之日起施行，最高人民法院原发布的司法解释和规范性文件，凡与本规定不一致的，按本规定执行。

二、审理征收拆迁案件应注意的问题

1、土地储备的公益属性

当前，作为征收事由的公共利益在实践中有被滥用的倾向。个别政府以“旧城改造”为名进行商业开发，引发争议。笔者认为，公共利益具有高度的抽象性和不确定性，对公共利益的理解要区分情况。如含有公共利益因素的商业利益问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》出于反向矫正的考虑，取消了2001年《城市房屋拆迁管理条例》中非因公共利益需要亦可拆迁城市房屋的情形，在法律规定层面，纯粹的商业利益被明确排除在征收范围之外，但是，个别商业开发项目确实包含有公共利益的因素，其间接产生的公共利益为社会所需要，在极大程度上也为行政机关所鼓励。此类项目到底属于公共利益还是商业利益？要从商业利益是否包含公益因素，公益在整体构成中所占的比例，公益是否为社会所急需以及是否为公共政策所倡导等方面作出综合判断。另外对土地储备的公益性问题。笔者认为，土地储备具有调控土地市场，配置土地资源作用，储备土地的具体用途在储备时尚未确定，因此无论是从行政管理的角度出发，还是从土地用途的不确定性来讲，尚不能轻易否认土地储备的公益属性。

2、对于程序轻微瑕疵可不予直接撤销

程序是实体的保障，程序规范行政权的运用是衡量行政法治程度的重要标志。只有程序公正才能保证实体的公正。当然，人民法院在司法审查时，要区分具体情形作出相应的处理：对于程序轻微瑕疵，不足以侵害行政相对人合法权益，如判决重做或确认违法可能会导致公共利益更大损失的情况下，则可不予直接撤销，但应向行政机关发出司法建议；对于程序严重违法，也侵害了行政相对人合法权益的，应当判决撤销行政行为或者确认行政行为违法或者无效。

3、被征收的房屋性质认定

被征收的房屋性质如何认定也是征收工作中经常遇到的问题，以住改商房屋为例，登记是住房，而实际作为商业性使用的房屋如何补偿，现行法律、行政法规和司法解释没有明确规定，实践中争议较大，有人认为应以产权登记作为判断标准，有人则认为应以实际用途作为判断标准。2003年9月19日，国务院办公厅下发《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”该通知属于特殊规范性文件，具有国家政策的效力，对行政机关具有约束力，人民法院可以作为审查行政行为合法性的补充依据。具体而言：第一，房屋产权证上所登记的房屋使用性质，应当作为确定房屋性质的依据；第二，房屋性质发生变更的，房屋所有人应当向房管局申请变更登记；第三，规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，并且实际用于居住的，应当按照住宅给予补偿安置；第四，规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，但依法取得营业执照并用于商业经营的，应当按照住宅予以补偿安置，同时根据其经营状况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当补偿。

4、被征收房屋的评估问题

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市规定。”根据上述规定，协商选定是确定评估机构的首选方式，只有被征收人在规定的时间内未进行协商或者虽经协商但没有达成一致意见时，才可以通过多数决定等其他方式确定。征收人未与被征收人协商，直接采取单方指定等其他方法确定评估机构的，属违反法定程序，所作出的评估报告不能采用。关于评估价格，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以“不低于被征收房屋类似房地产的市场价格”作为补偿标准。对于这一规定的理解，应当明确以下几点：市场价格是补偿底线，补偿可以高于或者等于市场价格，但不能低于市场价格；价格基准日是“房屋征收决定公告之日”；类似是指结合区位、用途、权利性质、档次、新旧程度，规模、建筑结构等相同或者相似；市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格；确定市场价格时，应当剔除偶然和不正常的因素。

5、被征收的房屋补偿标准

补偿标准是征收拆迁案件中争议最大的问题之一，因为补偿标准直接关系到补偿的数额。以集体土地征收为例，被征收的土地属于菜地，某区人民政府按照普通耕地进行了补偿。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数按照被征收的耕地数量除以征收前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。