谨防拆迁安置协议背后的风险思维导图

人生岁月几度寒

2023-03-07

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谨防拆迁安置协议背后的风险

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思维导图大纲

一、案情概要

1996年10月14日某房地产公司与张某签订拆迁安置补偿协议书一份，约定由该房地产公司给张某就地安置产权私有的60 平方米营业用框架结构底层房屋。2001年9月30日，张某在该房地产公司提供的《营业房分配单》上签字，该分配单上附有房屋平面图，双方并于当日进行了房屋差价的结算。同日，双方就张某委托该房地产公司所分配的私房对外出租。张某领取了部分租金后，某房地产公司单方终止委托合同，使张某无法继续取得该房屋的租金，双方产生纠纷。

张某将该房地产公司告至法院，以其是在不知情的情况下接受了房地产公司对其所做的不符合标准的房屋安置为由，请求人民法院确认该房地产公司2001年9月30日的安置行为无效并对其重新安置。

某房地产公司以双方签订的房屋分配单合法有效，受法律保护，原告张某对分配的具体位置进行了考察，且在分配时未提出异议为理由进行抗辩，要求驳回原告诉讼请求。

二、法院判决

一审认为：某房产公司对张某进行了安置。理由：1、张某在《营业房分配单》上签字认可;2、张某将安置房委托该房地产公司出租，且已收取部分租金，表明对对方安置行为无异议。3、无证据证明该房地产公司在拆迁过程中有欺诈、胁迫及其他违法行为。故判决驳回张某的诉讼请求。张某不服一审判决，遂上诉至中院。

二审认为：双方签订的拆迁安置补偿协议及依据房屋分配单而形成的“房屋委托租赁协议”意思表示真实，内容合法有效。双方已形成拆迁和委托租赁法律关系。但由于该房地产公司分配给张某的房屋，不符合《民事建筑设计通则》第3﹒3﹒3条即“建筑物底层地面至少应高出室外地面至少0.15m”的国家标准。安置的底层房屋一般在室外地面之下，一般在平面之上。显然不符合《民事建筑设计通则》的规定，故原审法院驳回原告的诉讼请求，显然系错误的。张某意愿诉称事实与理由提起上诉，请求撤销原判重新安置，证据充分理由正当，其上诉请求，本院依法应予以支持。为此判决撤销一审判决，并判该房地产公司给张某重新安置房屋。

三、案件分析

(一)安置补偿协议是否有效。本案涉及两个合同法律关系，一是拆迁安置补偿合同关系;二是委托租赁合同关系。1996年10月14日双方就安置补偿达成合意。2001年9月30日，双方确定了履行安置补偿协议的《营业房分配单》。同日，双方就委托房屋租赁达成合意，委托租赁合同系在拆迁安置结束的基础上形成的。张某诉请法院确认安置补偿协议无效。按照我国《民法通则》第五十八条第三款“一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效”的规定，似乎可以认为该安置补偿协议无效。所谓欺诈，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，诱使当事人做出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为。”但是我们的《合同法》第五十二条规定合同无效的情况：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集或货第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益的;(五)违反法律行政法规的强制性规定。本案涉及该法条的第(一)项和第(五)项。

据此规定可以知悉，并非所有的欺诈都导致合同无效，只有那些欺诈而损害了国家利益才导致合同无效。联系本案，张某即使有证据证明房地产公司对安置房屋过程中有欺诈行为，也不符合《合同法》第五十二条第(一)项规定中损害国家利益的要求。在此案中，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，使用当时的法律合同无效而适用合同法有效的，则适用合同法的规定”，可见作为《中华人民共和国民法通则》的特别法应当优先适用。

本案中的某房地产公司给张某安置的底层房屋，不符合《民用建筑设计通则》第3.3.3条即“建筑物底层地面应高出地面应高出室外地面至少0.15米”的国家标准。《中华人民共和国合同法》第五十二项第(五)项中“法律”是指全国人民代表大会及其常务委员会颁布的规范性文件。“行政法规”是指国务院颁布的规章、命令、条例、办法等规范性文件。并且这些法律和行政法规中还存在有任意性规范和强制性规定，不论是处于故意或过失，都必将导致合同的无效。《民用建筑设计通则》的强制性在于“作为政府和质量审查机构检查和监督民用建筑工程实用功能和质量的重要标准之一，主要确保建筑物使用中的人民生命财产的安全和身体健康，维护公共利益，并要保护环境，促进社会的可持续发展。”“本通则不是设计指南，不教如何做好设计，而是检验民用建筑工程质量的重要标准之一”。由此可见，它仅仅是对民用建筑设计的技术性说明和应当达到的技术标准，属于合同履行过程中对合同标的检验是否合格的国家标准。双方在订立拆迁安置补偿协议时的意思表示真实，约定的“底层”房屋并没有违反法律和行政法规的强制性规定。因此，房屋拆迁安置协议中安置的房屋违反《民用建筑设计通则》第3.3.3的情形不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定。

(二)拆迁安置合同的变更问题。张某在房地产公司出局的《营业房分配单》上签字的行为，是对履行房屋安置协议的具体实施方法的确认。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。本案之中，房地产公司没有向张某解释清楚，实际上用来安置的底层房屋，不是原协议中所符合《民用建筑设计通则》第3.3.3条的底层房屋,而是半地下室房屋.张某也未明确表示愿意接收安置的房屋时半地下室.双方也未就变更原安置协议达成协商一致的协议书,以证明变更事项成立。故张某在《营业房分配单》上的签名，并无改变原安置补偿协议的意思表示，更无新的安置补偿协议的意思表示，更无新的安置补偿合同达成。

(三)合同请求权和瑕疵担保责任请求权竞合。某房地产公司未尽到在安置活动中的义务。作为一个房地产开发商，期限住的一个特征是利用有限的土地资源，进行充分的整合，以取得最大化的商业利润。该房地产公司负有以下的义务：1、向被安置人明确解释安置房屋的结构、质量、设计标准、所处、面积、方位等问题;2、及时按照协议移交房屋;3、结算;4、在合理的期限内提交移交房屋的资料，协助安置户办理房屋产权登记过户手续。虽然某房地产公司给张某提供的《营业房分配单》上对给张某的安置房的结构、层次、所处方位面积等均有明确的描述。但是，房地产公司对该底层房屋不符合《民用建筑设计通则》第3.3.3条的情形未加以明确解释说明。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务”的规定，房地产公司在履行房屋安置补偿协议过程中未尽到善良诚实履行人的义务，故意违反设计标准建造底层房屋，并向房屋拆迁安置人隐瞒底层房屋的标准，存在主观过错。而张某在不知道该房屋不符合国家质量标准的情况下错误的接收了安置房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”的规定，张某享有对该安置补偿协议的撤销权。

但是《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项规定具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销是由之日起一年内没有行使撤销权，该撤销权消灭。此项有关撤销的规定为除斥期间。所谓除斥期间，为法定的权力的存续期间，因该期间的经过而发生权利消灭的法律效果。其余诉讼时效不同：1、除斥期间只需一个要见，即法定期间的经过;诉讼时效必须两个要件，即法定期间的经过和权利的继续步行是的事实状态。2、除斥期间适用于形成权:诉讼时效适用于请求权。3、除斥期间为消灭实体权;诉讼时效为消灭诉权，实体权利并不消灭。4、除斥期间为绝对不变期间;诉讼时效有中断、中止、延长，因此属于可变期间。除斥期间经过，权利当然消灭，当事人即使没有援用，法院也应当依照职权加以调查。而请求权罹于诉讼时效者，请求权人可以行使，只是权利人在行使请求权时，义务人可以主张拒绝给付的抗辩权，所以诉讼时效不经过当事人的援用，法院不能够依照职权以此作为裁判的根据回到本案张某于2001年9月30日签订《营业房分配单》，双方于当日就安置房进行了房屋差价结算。根据中华人民共和国第五十五条第一项和最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释一第八条的规定，不以对方当事人是否主张该事由为条件，人民法院依职权调查而知，张某对安置补偿协议的撤销权已于2002年10月1日消灭。故张某于2003年3月向法院起诉要求撤销双方签订的安置补偿协议，法院不应支持。

通过以上分析不难看出张某以合同无效或可撤销为由要求重新安置房屋，在法律上应当是行不通的。难道张某就这样认栽了吗?当然不是!张某的撤销权虽然罹于除斥期间而消灭，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，其针对房地产公司在履行安置补偿协议过程中的违法行为仍享有请求权。本案房地产公司在对其某商厦综合楼项目的设计上，有违反《民用设计通则》第3.3.3条的情形存在,且实际交付给被拆迁户张某底层的房屋不符合安置补偿协议的约定,属于合同的不适当履行,即债务人虽然履行了债务,但其履行不符合合同的约定.根据《中华人民共和国合同法》第八条第一百零七条第一百一十一条之规定,张某可以要求法院追究房地产公司的违约责任,对其做出重新安置的判决.

应当注意的是,合同撤销与瑕疵担保责任请求权的竞合问题。我国现行民事立法对此问题未作出明确的规定，司法实践及从未有过有关此问题的判决。我国《民法通则》一百三十五条之规定的期限内主张瑕疵担保责任，但仍的以我国第五十五条的规定于一年内为撤销，但已经为撤销者，不得在主张瑕疵担保责任。结合本案，张某可以主张安置补偿合同的撤销权，但撤销权罹于除斥期间之后，认可向房地产公司主张瑕疵担保责任。

四、对一、二审法院的评析

一审法院对安置补偿协议的效力避而不谈，仅从安置后双方的事实行为来认定原告对安置行为无异议，明显不妥。理由如下：其一，一审法院将张某签字认可《营业房分配单》的行为，认为是双方合同变更行为，实际上是变相减轻了房地产公司应当履行的说明义务，并且也变相加重了一位不精通房地产建筑行业的公民应尽的注意义务。这不符合合同双方权利义务对等的原则。其二，一审法院将张某收取部分租金认可委托合同的行为，与接收安置补偿协议的行为混为一谈。但是，一审法院对张某要求确认房地产公司2001年9月30日的安置行为无效的请求，不应支持的决定应予肯定。故一审法院的判决结果正确，但是判决理由却站不住脚。

关于二审判决，张某未变更诉讼请求的前提下，即认为原协议意思表示真实，内容合法有效。又认定“张某以原诉称事实和理由(注意原理由为“确认房地产公司2001年9月30日的安置行为无效”)提起上诉，请求撤销原判决重新安置，证据充分、理由正当(笔者认为盖里由于判决自相矛盾)，其上诉请求，本院依法应予以支持。“由此可见，二审法院要么在逻辑上存在错误，要么就是自作主张将张某的诉讼请求变更为房地产公司违约，进而重新安置。将撤销之诉变更为违约之诉，二者性质各异，实不能等同。有一审法院的判决第二项可以推知，二审法院确实变更了张某的诉讼请求。根据最高人民法院1998年6月19日发布的《官与民是经济审判方式改革的问题若干规定》第35条规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查，除非是违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益。故二审法院虽然最后支持了张某要求“重新安置”的诉讼请求，但判决的理由似仍值得商榷。

五、本案留给我们的思考

此外还存有争诉双方和法院未审查张某撤销权的除斥期间，房地产公司亦没有提出异议，张某仍一味的主张安置行为的无效而不知其撤销权已消灭，如此既不利于法院做判决，也不利于诉讼双方维护其合法权益。

此类案件中，拆迁户一般居于信息不对称的劣势地位，价值拆迁户对拆迁政策、法律和法规的不了解，以及对拆迁安置协议中的用词和条款不做仔细的专业的分析辨别，很难发现拆迁案之中的的问题。加之某些房地产公司规避法律，故意欺诈被拆迁人;建筑行业行政部门管理不力;事后救济过程中法官对房地产行业专项法律、法规不甚了解，法官不能够很好的判断出拆迁安置合同的房屋是否合格，如本案一审法院根本没有对用来拆迁安置的房屋进行审查。建议在以后的拆迁安置过程中，被拆迁人应当谨慎行事自己的权力，切忌盲目的委托。有条件的拆迁户还可以委托律师对拆签合同进行检查，以便于发现问题及早解决，事实合理合法的维护拆迁户的利益。