商品房预售的最大弊端,就是建立了买卖双方的不公平法则,一开始交易,就把买家设置到了一个不对等的地位,造成了买卖的不公平。商品房预售首先要求订金,最早是房子还没建就开始向买家收取首付款,90年代中国沿海房价泡沫破灭时造成了无数的纠纷,很多开发商卷款而逃,很多买家血本无归欲哭无泪。
后来,中国城建委才逐步规范了商品房的预售制度,规定了什么条件下才可以收取首付。然而,开发商开始打起擦边球,在无法提前收取首付款的情况下,有的直接收取订金,有的建立会员制收取VIP会员费,有的收取牌号费等等,五花八门,不一而论。总之,就是设法把买家置于一个不对等的位置,造成了事实上的房地产的卖方市场格局。
取消商品房预售,等于宣布取消期房销售,维护了买家的利益,更重要的是让这个市场稍微有了一点公平。从全球各国的房地产交易规则来看,现在还在搞商品房预售的只有中国的大陆和香港。从历史渊源上来说,商品房预售就是香港搞起来的,香港人叫这种制度为“炒楼花”,实际上助长了楼市炒买炒卖的投机行为。本轮调控重在打击楼市投机行为,而打击楼市投机行为不取消商品房预售,是根本不可能的。
所以,取消商品房预售有助于直接降房价。市场稍微公平一点,买卖双方就建立了议价机制,买卖双方处在一种对等的环境下,一起来谈论合约,而不是开发商写好合约,双方签字认可。很多的时候,价格都是建立在公平谈判的基础上,只要能够议价,就会产生空间,所以,把原来只有开发商才有的定价权,转给了市场。在市场出现需要调剂价格是,买卖双方可以自行协定。那么从目前趋势上看,房价会自动下行。
取消了商品房预售,开发商在楼盘没有交付使用前不得出售,也不得收取任何形式的定金。买家从办好银行按揭的第一天就可以入住,而不必等待半年一年甚至更长时间。这样就促使了开发商更加注重质量,做好服务,在交楼标准上,也将更加严格。买家只要提上旅行箱就可以入住,在中国不再是梦。
取消了商品房预售,也增强了政府的责任心和办事效率。取消商品房预售后,开发商一待完工,为了尽快进行销售,就会催促政府进行验收,所以,政府的验收就更为及时。那种“楼脆脆”的现象,能得到大量减少。政府的有些部门甚至在工程还在建设中,就会积极跟进。
这一轮调控,还有大量的政策可以出台,只是看看市场表现。如果房价没有得到有效的调整,那么,不仅是交易环节的政策,还有更多的产业政策、财税政策和信贷政策都会出台。不调下房价,中国经济的调结构、扩内需就是一句空话。不调下房价,中国社会这一次的努力也会白费,最后泡沫破灭的时候,市场自然会来一起算总账。