小刘,15岁,身高175公分,是某中学二年级的学生。但是他面貌成熟,看上去像25岁。小刘一直想买一台高档电脑,但苦于父母不同意。所以小刘欲将家中一套闲房卖掉筹购买电脑的钱。后托人认识了李某,并与李某签订了房屋买卖合同,李某当即支付定金3万元,双方遂到房屋管理部门办理了房屋产权转让手续。小刘父亲发现此事后,遂将此事起诉到了法院。 律师点评 小刘今年15岁,根据民法通则的规定,属于限制行为能力人。根据合同法第四十七条的规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效。但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。也就是说,通常情况下,需要代理人的追认,法定代理人不予追认的,合同无效。 本案中,小刘签订的合同,超出了其智力所能理解的范围,且不满足纯获利益的条件,小刘的父亲作为其法定代理人拒绝追认。故小刘和李某签订的房屋买卖合同无效。 法条链接 《中华人民共和国合同法》 第四十七条限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。 相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。