基于前面的分析,可以看出法院制作的法律文书生效时只能使已经因登记而产生的房屋所有权发生变更、转让或者消灭的法律效力,不能发生使以无照房为客体的所有权得以设立的法律效果。所以,《物权法》第二十八条中因法院生效法律文书发生物权设立、变更、转让或消灭的效果就所有权来说,应该指有照房,即经主管行政部门登记而取得房屋所有权证书的房屋。否则,所有权尚未产生,何来其变更、转让或消灭。
拍卖无照房屋,拍卖的标的是请求权。所以在拍卖公告中即使无法对该标的给出一个准确的概念,也要在通常“房屋”的表述后注明为无照房,拍卖会上要说明该情况。否则在拍卖成交后可能致买受人无法取得所有权,致买受目的落空,或为取得该次拍卖的“所有权”标的而额外支出,委托人可能要承担相应的赔偿责任。
法院法律文书中如何表述。既然法院无权以自己的裁判使以无照房屋为客体的所有权得以设立,在拍卖成交后制作的法律文书中,对买受人买受的标的或取得的权利显然不能再以“所有权”的字眼来表述,但必须以某种方式,做可以确定其内容和范围的表述。在无照房屋拍卖成交并交付于买受人后,买受人实际占有了该房屋,取代了原“房主”的民事主体地位,在有关房地产权属登记的法律和行政法规没有禁止性规定的情况下,该地位使其取得向房地产主管部门申请所有权或其他物权登记的权利,是一种基于民法地位在公法关系上的请求权;买受人还可以对该房屋为事实上的处分和收益。所以买受人取得的是一种在民法体系中没有的、包含有事实利益和法律权利的复合体,无法以民法中既有的某个权利概念来表述,实际上甚至是难以表述。具体行文中可以侧重买受人买受的标的事实方面的状况或买受人因此取得的民事主体的法律地位,至于其基于此种地位可以行使何种权利,则根据其他部门法的具体规定而定,法院不能越俎代庖。
除了执行拍卖的场合以外,在对无照房屋的其他纠纷,如审判中对无照房屋的“所有权”争议、指定交付无照房和判处没收财产时涉及无照房屋等等,法院对无照房屋的裁判都不能使以其为标的的所有权得以发生设立的法律效果。