　上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法思维导图

何苦孤独

2023-03-02

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试行

办法

拍卖

招标

土地使用权

出让

上海市

地块

土地

工程纠纷

建筑工程施工

建设用地

为了更好地贯彻实施市政府发布的修改后的《上海市土地使用权出让办法》(市政府令第101号，以下简称《办法》)，特制定本试行办法。

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思维导图大纲

一、招标拍卖组织机构

(一)市土地使用制度改革领导小组在市房地资源局设立上海市土地使用权出让招标拍卖办公室(以下简称市招标拍卖办公室)，负责指导、协调和监督本市土地使用权招标、拍卖的实施。市招标拍卖办公室由市计划、建设、规划、土地、财政、住宅、监察等部门派员组成。

(二)区(县)政府在区(县)土地管理部门设立区(县)招标拍卖办公室，负责编制本行政区域内土地招标、拍卖计划，确定招标、拍卖地块，组织、协调土地招标、拍卖的有关事项等。区(县)招标拍卖办公室由区(县)计划、建设、规划、土地、财政、住宅、监察等部门派员组成。区(县)招标拍卖办公室成员名单报市招标拍卖办公室备案。各区(县)土地管理部门负责制订招标、拍卖文件，发布招标公告，接受咨询和组织实施招标、拍卖等事务性工作。

(三)市招标拍卖办公室组建上海市土地使用权出让招标评标委员会候选专家库(以下简称专家库)，专家库由市和区(县)计划、建设、规划、土地、财政等方面的专家组成。专家库组成人员由各有关部门推荐、市招标拍卖办公室确定。专家库组成人员每年调整1次，调整比例不低于总人数的20%。

二、招标、拍卖范围

(一)按照《办法》规定，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目(以下统称六类项目)的土地使用权出让，包括市政府对工商企业已注入土地资产的土地改变为六类项目用途的，以及以划拨方式取得土地使用权的土地转让房地产后改变为新建六类项目用途的，应当通过招标、拍卖方式进行。但经市政府批准以协议方式出让土地使用权的项目和市政府有关部门认定的旧区改造项目除外。

(二)在《办法》施行前，按照“一次规划、分期开发、计划分期批复”方式进行的建设项目，已经批准项目建议书、办理了第一期用地手续且签订出让合同的，在申请办理分期开发用地手续时，经市计委、市房地资源局核准，按《办法》施行前的出让办法执行。

在《办法》施行前，市政府批准的市统征基地“1.5万亩”、市统征基地“2万亩”范围内的土地，原建设单位在办妥规划、计划等手续后申请办理用地手续的，按《办法》施行前的出让办法执行。

在《办法》施行前，已经批准项目建议书和规划选址意见书，但尚未取得经营性项目建设用地计划的项目，经市计委、市房地资源局批准后，可按照本试行办法，采取邀请招标的方式出让。

(三)按照《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定，应当由区(县)土地管理部门审查、报区(县)政府批准的六类项目，由区(县)政府实施招标、拍卖;应当由市房地产资源局审查、报市政府批准的六类项目，委托区(县)政府实施招标、拍卖。

三、招标、拍卖计划

土地使用权出让招标、拍卖计划，应当符合本市国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市规划的要求，并纳入土地利用年度计划。

区(县)招标拍卖办公室负责编制本行政区域内的土地使用权出让招标、拍卖年度计划，并纳入本区(县)土地利用年度计划，经区(县)政府同意后，报市房地资源局和市计委。市房地资源局会同市计委根据本市土地利用年度计划综合平衡后，制订全市土地使用权出让招标、拍卖计划，经市土地使用制度改革领导小组批准后，分解下达给各区(县)。

四、招标、拍卖地块

(一)招标、拍卖地块的确定

区(县)招标拍卖办公室根据分解下达的土地使用权出让招标、拍卖计划，确定本区(县)具体的招标、拍卖地块。

列入招标、拍卖计划的地块，应当符合城市规划管理规定的下列条件：

1、不在城市总体规划确定的城市生态敏感区和建设敏感区之内;

2、具有经批准的详细规划;

3、有关法律、法规规定的其它条件。

列入招标、拍卖计划的地块及道路红线、轨道交通、河道蓝线、绿化控制线、高压走廊控制线、微波通道、市政管线等全市性控制因素的，应当经市规划局复核。

(二)招标、拍卖地块建设条件和要求的确定

土地使用权出让招标、拍卖前，区(县)招标拍卖办公室应当以书面形式向有审批权限的市、区(县)计划、规划等相关管理部门征询出让地块建设项目的立项条件、规划参数、市政配套等建议要求、各相关管理部门应当提出书面建设要求。各项建设要求应当在招标文件和拍卖的有关资料中明确。

(三)招标、拍卖地块底价的确定

土地使用权出让招标、拍卖前，由区(县)招标拍卖办公室委托有资格的土地估价机构综合考虑土地开发程度、用途、年限、容积率、环境等因素，对出让地块招标、拍卖的底价进行评估并报市招标拍卖办公室确认。新增建设用地，主要包括征地费用等前期开发费用和出让金;存量建设用地，主要包括原土地使用人的拆迁补偿安置费等前期开发费用和出让金。

(四)招标、拍卖地块的公示

区(县)土地管理部门应当将区(县)招标拍卖办公室确定的招标、拍卖地块信息，定期在地块所在地的区(县)房地产交易中心予以公示，并报市房地资源局备案。市房地资源局汇总全市地块信息后，在市房地产交易中心公示。

五、招标、拍卖程序

(一)土地使用权出让招标按照下列程序实施：

1、区(县)招标拍卖办公室根据拟出让地块的具体情况，决定公开招标或邀请招标方式。采用邀请招标方式的，应报市计委和市房地资源局批准。

2、区(县)土地管理部门制定有关招标文件。采用公开招标的，区(县)招标拍卖办公室最迟在投标截止之日前60日，发布招标公告;采用邀请招标的，区(县)土地管理部门最迟在投标截止之日前30日，向三个以上具备条件的个人、法人或者其他组织发出投标邀请书和有关资料。

3、区(县)土地管理部门在发出招标公告(投标邀请书)后，接受有意受让土地使用权者领取招标文件;按照公告(投标邀请书)确定的勘察地块时间，接受有意受让土地使用权者勘察拟出让的地块;负责接待咨询，解答疑问。

5、区(县)招标拍卖办公室按照招标公告(投标邀请书)确定的地点，在提交投标文件截止时间的同一时间组织开标。开标时，区(县)招标拍卖办公室可以委托公证机构公证，开标过程应当记录并存档备查。

6、区(县)招标拍卖办公室从专家库中抽取5人以上单数成员，并由出让人委派2名代表组成评标委员会，负责进行评标。评标应当在保密的情况下进行。评标委员会对标书进行评审和比较，提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。全部的有效标书均未达到底标要求的，应当终止招标。评标委员会认为所有投标均不符合招标要求的，可以否决所有投标。终止招标或者否决所有投标的，区(县)招标拍卖办公室可以重新招标。

7、区(县)招标拍卖办公室根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人，确定中标人，发出中标通知书，并通知其他未中标人。在发出中标通知书后5个工作日内，将中标结果报市招标拍卖办公室备案。

8、中标人在中标通知书规定的期限内，与出让人签订土地使用权出让合同，并支付定金。

9、受让人凭出让合同，向计划、建设、规划等管理部门领取有关批准文件。

10、区(县)土地管理部门应当在签订出让合同后5个工作日内，将受让人、出让金额、出让地块使用条件等报市房地资源局备案，并将出让地块的成交价格等有关信息在市房地产交易中心和地块所在地的区(县)房地产交易中心公示。

(二)土地使用权出让以拍卖方式进行的，按照下列程序实施：

1、出让人或委托拍卖人(须由出让人与委托拍卖人签订委托合同)在拍卖前30日发布拍卖公告，明确拍卖的时间、地点、出让地块的有关情况以及竞买人的资格条件等相关事项。

2、出让人按拍卖公告确定的勘察地块时间，接受有意受让土地使用权者勘察拟出让的地块，并负责接待咨询，解答疑问。

3、竞买人在拍卖前提出竞买申请，按照拍卖公告确定的时间、地点办理登记入场手续，并按规定支付保证金。

4、出让人或委托拍卖人按照拍卖公告确定的时间、地点举行拍卖会。在拍卖前，应给符合资格的竞买人发带编号的竞买标志牌，并宣布拍卖规划和注意事项。通过公开竞买，应价最高的竞买人获得出让地块的使用权。但最高应价未达到拍卖底价的，拍卖人应当终止拍卖。

5、确定的最高应价人与出让人或者拍卖人签订成交确认书，持成交确认书与出让人签订出让合同，并支付定金。

6、受让人凭出让合同，向计划、建设、规划等管理部门领取有关批准文件。

7、区(县)土地管理部门在签订出让合同后5个工作日内，将受让人、出让金额、出让地块使用条件等报市房地资源局备案，并将出让地块的成交价格等有关信息在市房地产交易中心和地块所在地的区(县)房地产交易中心公示。