本报记者获悉,北京市地税局正在开展土地增值税预缴和清算工作,北京的高价楼盘首当其冲,受其影响,北京市定价3万元以上的楼盘土地增值税预缴比例将为原计划的2倍以上,定价5万元的为3倍以上,定价8万元以上的为6倍以上。
据记者掌握的一份税务部门统计资料,2010年10月份在售的高价楼盘,其平均价格较2009年同期上涨了70%,利润上涨了100%。但是,就是这样的楼盘,随即成为了地税局紧盯的重点征税对象。有消息称,该项目今年需要预缴的土地增值税在4.32亿元以上,而该项目此前计提的土地增值税仅有7万-8000万元。
上海已经将土地增值税预征率由原来的1%上调到2%-5%。其中规定房价不高于去年同期的为2%,高于去年同期但是不超过1倍的为3.5%,超过去年同期价格1倍的预征率为5%。
上述北京地税局人士表示,新的土地增值税预征比例是国家税务总局进行调整的。根据今年8月份国家税务总局下发的文件,北京市房地产项目土地增值税预征率规定最低为2%。
上海已经根据本地情况对预征率进行了调整,而北京目前尚未明确出台文件提高预征率。不过,根据记者实际调查情况发现,上述2%是最低预征率,每个项目的预征率情况根据其售价确定。
实际上,在北京市地税部门心中,同样是以售价变化作为征税的参考依据。
以首创禧瑞都项目为例,其土地增值税预缴如果按照2%计算,今年6月份开盘的售价在6万元/平方米左右,而最贵的户型价格卖到了10万元/平方米,该项目建筑面积为18.6万平方米,则该项目需要预缴的土地增值税为2.2亿元左右。
记者了解到,由于今年北京四环以内的高端项目售价普遍调高了很多,因此地税部门将根据现在在售价格制定新的土地增值税预缴方案。
位于北京东北四环的某房地产项目,2010年刚开盘时售价在3.5万元/平方米左右,到了今年8月份以后,定价直线飙升,直到2010年10月份时,该楼盘单价已经突破8万元/平方米,并且号称冲刺12万元/平方米的北京高价盘记录。
值得注意的是,北京四环以内的售价3万元/平方米以上的楼盘,大部分是2008年就开始在售的项目,其土地成本并不高,而项目在2008年卖1万-2万元/平方米,2010年价格就飙升到了4万-5万元/平方米。
开发商在成本早已回来的情况下,将好地段的楼盘卖出天价,获得暴利。据记者掌握的一份税务部门统计资料,2010年10月份在售的高价楼盘,其平均价格较2009年同期上涨了70%,利润上涨了100%。
但是,就是这样的楼盘,随即成为了地税局紧盯的重点征税对象。有消息称,该项目今年需要预缴的土地增值税在4.32亿元以上,而该项目此前计提的土地增值税仅有7万-8000万元。
北京市虽然并没有像上海那样宣布新的土地增值税征税政策,但是其所执行的土地增值税征税政策口径并不比上海轻松。
由于北京市今年实行了“一房一价”的政策,所有高档楼盘的定价都在取得预售证的时候,就已经进行固定。同时,北京市今年5月份出台的“北京十二条”政策当中,对于开盘限期进行了规定。
北京华税律师事务所总经理刘天勇律师介绍说,土地增值税政策一直执行得效果不理想,是因为它有很多可规避之处。开发商会通过设立一个项目公司,在预缴的时候少缴土地增值税,而在清算的时候通过注销或者让这个项目公司破产的方式逃避土地增值税清算。
而今年北京市土地增值税预缴不仅提高了预征率,更设定了开发商取得预售证面积即为销售面积,而取得预售证的进度又必须符合“北京十二条”的规定。
今年进入清算阶段的项目则面临更严格的政策执行:房地产融资成本不能出具金融机构证明的,其融资成本按照不得高于项目总成本的5%之内进行扣除。这让很多依靠民间融资渠道的非上市开发商很难受,即使上市公司,其从银行获得短期贷款的利率也高于5%。
此外,今年受国土资源部严厉的闲置土地处理政策影响,北京有很多超过2年以上的土地都要缴处罚款,而这些费用不得列入成本之内。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,如果土地增值税清算执行彻底,则土地增值税能占房地产企业利润的30%左右。
而招商地产(000024,股吧)、保利地产(600048,股吧)和万科的10月份销售结果已经证明了这一点。万科10月份平均售价为1.19万元/平方米,其9月份平均售价为1.25万元/平方米。而10月份万科获得土地的成本仅为1741元/平方米,即使加上建筑成本,每平方米毛利润仍旧有7万-8000元/平方米,毛利率为100%。
按照土地增值税清算政策规定,土地增值税预征率为0.5%-2%,最高预征率可以为5%,最后清算按照项目利润扣除成本进行计算,最高可为项目利润的60%。
按照最后综合清算率为10%计算,万科2010年销售额假如突破1000亿元,则其实际毛利润可达到300亿元,土地增值税计提要超过30亿元。即使经过这一番计算,仍旧可以看出,所缴纳土地增值税相比房地产企业暴利来说,仍然是九牛一毛。更何况,大部分房地产上市公司都将其财务报表做到利润很低,成本很高。
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