对土地增值税扣除项目的认定思维导图

感情愚钝

2023-03-01

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认定

目的

扣除

增值税

土地

项目

金额

开发

成本

房地产

税法

土地税

核心提示：本文为您介绍对土地增值税扣除项目的认定，主要从九大方面进行阐述。这些方面具备着一些重要因素。详情请阅读全文，这是由树图网为您收集。

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思维导图大纲

一、取得土地使用权所支付金额

查看出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。如发票金额与银行支付记录不一致，应责令纳税人提供国土部门的证明。如果一次取得土地，分期开发，还要根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。

在计算土地增值税时，需要对扣除项目金额按一定的标准进行计算或分摊。分摊方法有如下三种：

(一)按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊;

(二)按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊;

(三)按税务机关确认的其他方式计算分摊。

二、房地产开发成本

(一)要关注“开发间接费用”以及“管理费用”科目，防止应计入管理费用的成本计入开发间接费用科目。

(二)对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。

(三)对于滚动开发的房地产企业在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。

(四)根据收款方的性质、支付款项的内容，判断抵扣凭证的合法性、有效性。

三、据实扣除与核定扣除

对开发成本中的各项明细项目的核算情况进行鉴证，应分析评价按照土地增值税有关规定划分核算情况的合法性，重点鉴证前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等四项费用。

四、房地产开发费用

对于房地产开发费用的鉴证，重点是财务费用，应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行鉴证。对于据实扣除的，要鉴证利息支出按清算项目计算分摊情况，并要求纳税人提供金融机构贷款证据;对于按率计算扣除的，要关注计算基数，只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不包括开发费用。

发现已计入扣除项目的不允许扣除的借款费用，应进行纳税调整。

五、与转让房地产有关的税金及地方性费用或基金

对与转让房地产有关的税金的鉴证，应关注以下问题：

(一)准予扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加;

(二)缴纳的印花税列入管理费用，不属于土地增值税扣除项目;

(三)对于地方政府规定的，在销售环节缴纳的费用或基金，应允许记入土地成本。

六、加计扣除

对从事房地产开发的纳税人，可以取得土地使用权所支付的金额，与房地产开发成本计算的金额之和，按税务机关规定的加计扣除标准计算扣除。

七、本次允许扣除项目金额的计算方法

计算本次允许扣除项目金额,可以采用上述的可售面积百分比法,也可以采用单位成本法。具体公式如下：

(一)可售面积百分比法

本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×(已售建筑面积÷可售总建筑面积)

(二)单位成本法

本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×(允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积)

对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的扣除项目金额，注册税务师审核时，应注意下列事项：

(一)清算后与清算前的有关开发成本总额未发生重大变化的，或所发生变化的金额可以作为期间费用处理的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

(二)清算后与清算前的有关成本总额发生了较大变化，影响单位建筑面积成本费用变动的，应考虑重新启动清算程序，变更原清算结果。

九、扣除项目分配分摊的顺序和标准的审核方法

审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：

(一)扣除项目能够直接认定的，审核并确认取得土地使用权所支付的金额或开发成本，是否已经剔除未取得合法有效凭证的支付金额。

(二)扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：

1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

(三)审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。

如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。

(四)审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。

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