房价连上涨契税原地踏步小房无奈多交税思维导图

深拥意中人

2023-03-01

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按照国家相关规定，购买或者出售普通住房，契税税率为房款的1.5%，非普通住房为3%。但近日记者在走访中发现，由于房价上涨较快，普通住房标准没有及时调整，导致六七十平方米的住房也不能算是普通住房。这使得小户型的购买者，也需要承担双倍的契税。

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思维导图大纲

以现有房价，北京一套60平方米房子，都难以算作“普通住房”

去年8月，北京的任先生在西四环到五环之间的某小区购买了自己的第一套住房。据任先生介绍，这套91平方米的住房，总价213万元，这个价钱现在在这个地段已经买不到了。任先生直言，觉得自己还挺幸运。

可是，前不久，任先生在办理房产证缴税的过程中，却觉得有点委屈。原来，按照现行的北京市普通住房与非普通住房的划分标准，这套房因总价超过了165万元，被认定为非普通住房。这也意味着他要缴纳3%的契税，即63900元。这对任先生来说无疑是一笔大费用。

按国家规定，购买或者出售普通住房契税税率为房款的1.5%，非普通住房契税税率则为房款的3%;普通住房个人所得税按总价的1%征收，非普通住房按2%征收。

据介绍，普通住房要满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。由于前两项条件比较固定，因此，第三条就成了决定“普通住房”的重要参考因素。

2008年，北京市对界定普通住房的第三个条件进行了量化补充，将符合普通住房交易价格按区域调整为：北京市三环以内每套总价215万元，三环至四环之间每套总价175万元，四环至五环间每套总价165万元，五环外每套总价100万元。

“165万元以上就不是普通住房了，但这里的房价去年就2万多元了，随便买个六七十平方米就超标了，可是这个小区60平方米以下的房源是很少的。”

为证实这一说法，记者在北京某网站上搜索到远洋沁山水小区的房源，共计126套，符合当前普通住房标准的仅有6套，面积均在60平方米上下。

房价连年上涨，标准原地踏步，普通住房难寻踪迹。这种情况，上海、武汉等大中型城市中都普遍存在。

针对这一情况，上海市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，这关系到房地产税收问题，需要听取财税部门等多方意见。而截至发稿时，北京市相关部门对这一问题没有回应。

怪象二：

买家和中介“合作”，用“阴阳合同”避税买房

另一个奇怪的现象是：虽然从市场价格方面计算，许多城市存在普通住房稀缺的现象，但实际操作中，不少购房者还是按照普通住房缴纳了契税。记者了解到，这主要是因为部分区域交易指导价未能及时更新，许多买家和中介形成了合作，通过签订所谓的“阴阳合同”，在报税的合同中做低房价，以逃避税款。

记者在北京市朝阳区地税局第六分局的缴费大厅看到，墙上张贴着北京市各个地区二手商品住房交易最低计税价格。各地区最低计税价格基本上仅为市面楼盘真实价格的1/4。例如，任先生所在小区，该小区所在区域的最低计税价格仅为5203元/平方米，而其购买时的价格为23000元/平方米。

随后，记者找到一位中介代理，询问如何能让自己的房子按照普通住房缴税。中介很肯定地回答：“你找我们来做，保证只交1%。”记者询问中介怎样能做到避税，是否合法。中介回答：“我们都是按照正常的程序来，是签合同的，您大可不必担心。”

通过中介的介绍，记者了解到，行业里默许的所谓“阴阳合同”，一份是双方的买卖合同，另外一份就是可以帮购房者避税的个人成交合同。“个人成交合同里，我们签订的价格是按照地税局规定的区域最低计税价格签的，之后送去网签。通过了以后，按最低计税价格算，你的房屋总款额就低了，就可以被认定为是普通住房了。”

记者在缴税大厅看到，在排队等候的缴税者中，很大一部分人都是中介代理陪同一起的，有的干脆就是中介拿着相关材料全权代理购房者。“现在每个中介都提供这项业务”，中介代理如是说。

离婚夫妻房产“除名”也不征契税

据新华社，近日，财政部、国家税务总局明确，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税，这项政策从2011 年8月31日起执行。那么，如果已经征收的是否退税?离婚后房屋权属变化是否征收契税?针对这些与“房产证加名税”明确后有关的疑问，记者2日进行了采访。

免征前已征收的不退税

根据财政部、国家税务总局下放的通知，免征契税政策是从8月31日开始执行，那么，此前如果已经征收的契税是否可以退还呢?

根据我国现行的税收征管法，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。

中国人民大学财政金融学院教授安体富指出，从税法角度严格来看，财政部、税务总局通知中明确了执行起始日期是8月31日，那么开始免征的时间也就是8月31日，也就不存在退税之说。

离婚分割产权不征税

财政部、国家税务总局的通知中明确，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。那么，离婚后，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是否征收契税呢?

记者查阅相关规定后发现，1999年，《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》中明确，根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

财政部财科所副所长白景明说，婚姻关系存续期间与离婚后房屋权属变更契税政策与老百姓关系密切，应该进行明确，这也表明我国税收政策正在不断细化。

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