房地产企业的开发项目进行检查时,应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书,掌握开发项目的总体情况,如总开发面积,占地面积,建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等,为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料
对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力,从审查报表入手,进而审查总账、明细账,最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查,如往来科目,收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合
在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上,深入到项目开发地、销售地实地盘点检查,了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触,通过询问交流的方式了解房屋销售方式,有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况,周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对,查证涉税问题。
四、营业成本的检查
房地产企业的成本结转方法为:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷可销售总面积
审查企业是否分清项目,成本计算是否正确,有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=(土地征用费(拆迁补偿费)+基础设施费+设计不可转让的配套设施造价+建安工程招标价格+开发间接费)
预计开发面积,求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书,检查预计单位面积开发成本是否准确,有无故意提高单位面积开发成本,造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费,开发间接费直接记入开发产品成本,而不摊入可有偿转化的配套设施,自用房产,出租房产等,增加销售成本。
在检查中要注意,房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。
有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本,造成提前结转成本,少纳税款。
重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本,有无早转,多转成本现象。