首先应明确业主独用露台为业主专有部分还是小区公共部分。按照《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定,露台要成为专有部分的组成部分,必须具备以下条件:(1)符合规划,即是经过规划行政主管部门批准的规划。(2)物理上专属于特定房屋。(3)销售合同有约定。即建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中。除此之外,露台一般应认定为小区公共部分,任何业主不得私自搭建建筑物。
其次,应明确何为违章建筑。违章建筑是行政执法和司法适用中极为普遍的法律概念。一般来说,违章建筑物在本质上是违反了《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造的房屋及设施。上述案件中,王刚在未经规划审批的情况下,私自在属于公共部分的露台上加盖的阳光房确属违章建筑,既破坏了楼顶及隔离墙的原状,改变了原设计用途,也影响了小区整体观瞻,侵害了全体业主的利益。故王刚理应立即拆除违章建筑。
依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定:“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。上述案件中,李欣占用绿地扩大阳台面积的行为,既是一种违反管理规约的违约行为,同时也是一种违反《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下,物业公司有权代表全体业主提起诉讼要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除,这既是物业公司的权利,同时也是义务。