房地产新政出台后一月60地产股下跌30%思维导图

茶饭无心

2023-02-28

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5月18日，地产指数反弹6 .17%，带动上证综指涨1.36%

虽然说房地产是否支柱产业仍未有定论，但是目前看来，房地产市场成为近期A股“最有影响力的行业”已经毫无异议。自今年4月14日国务院表示出台调控新政以来，房地产行业的巨大跌幅也带动了A股的大跌。并且在5月18日，房地产股的超跌反弹成为A股的反弹主力。更为明显的是，关于房产税是否出台的传言和澄清都成为影响A股走势最明显的因素。

史上最严调控导致股市暴跌二成

4月14日，国务院常务会议出台实行严格的差别化信贷政策等调控措施的“新国四条”后，第二天股市便出现了明显的反应，汉唐证券地产指数(以下简称“地产指数”)大幅下跌2.26%，并且拖累上证综指从上涨变为下跌0.04%。4月16日，地产指数再次下跌，拖累上证综指下跌1.10%。

在4月17日，以最严厉的二套房贷政策为首的“新国十条”政策出台，明确提出二套房贷5成首付、1.1倍利率，执行力度远大于此前的二套房贷政策。市场还传闻上海将试点房产税、重庆将出台特别消费税，一时间楼市调控颇有山雨欲来风满楼之势。

4月19日地产股出现了雪崩式下跌，至当天地产指数下跌幅度达到8.32%，创下今年以来的最大跌幅，地产股全线下跌，20多只地产股跌停。地产龙头股份万科、保利、金地、招商跌幅也分别达到8.19%、9.28%、8.51%和9.99%。拖累上证综指最大跌幅达4.79%，创下年内最大跌幅和年内新低。同时，上证综指也从近期高点3181下跌至5月21日的2481近期低点，下跌近700点，跌幅超过21%

据W IN D资讯统计显示，至5月18日近一个月时间内，在主营业务为房地产的约140只个股中，近60只个股跌幅超过或达到30%。“招保万金”四大地产龙头也没有因为综合实力强而幸免，招商地产一个月内重挫31.55%，保利地产以28.77%的跌幅排在第二位，万科与金地集团同期分别下跌24.04%和20.61%。而同期，上证综指狂跌，地产股在这里充当了领跌先锋的作用。

房产税之辩导致股市颤动

不过“败也萧何成也萧何”，地产股经过雪崩式的下跌之后，并且已经大幅下跌3成左右的地产股与楼价的坚挺形成了鲜明的对比，地产股已经酝酿着强劲的超跌反弹，地产股的反弹也成为大盘反弹的主力。

国信证券研究员方焱分析指出，近日，重庆、广州为响应中央房地产新国十条而制定的地方细则相继出台，此前浙江、深圳也均出台了相应细则，地方近期调控严厉程度低于预期，政策风声也趋向温和。

5月17日，针对上海市拟对住房保有环节征税的传闻，国家税务总局新闻处处长牛新文表示：“地方政府没有权力出台新税种。”该消息被不少证券人士以及投资者视为房地产已经利空出尽。

5月18日，已经超跌的房地产股出现了强劲的反弹，当日地产指数在探底之后上涨6.17%，金地集团等个股涨停，带动上证综指上涨1.36%。

5月24日，房产税的传闻再次左右股市的走势。有媒体爆出发改委产业研究所所长助理黄汉权的表态：“3年之内免谈房产税。”房地产股再次出现脉冲行情，房地产指数再次上涨5.31%，带动上证综指和深成指分别上涨3 .4 8 %和4.03%。

但是当天晚上，发展改革委负责人澄清，产业研究所属于研究机构，其研究人员所发表的意见只能是个人观点，不代表发展改革委的立场，其有关房产税的言论“内容严重失实，造成了极为恶劣的影响”。随着发改委的迅速澄清，5月25日，地产指数再次回调2.93%，地产股龙头万科、金地、招商地产、保利地产等跌幅一度均逾4%，从而拖累了大盘，带动上证综指下跌1.9%。

对经济影响大地产调控陷入两难

近期地产股与A股指数的紧密关联，市场上关于“房地产绑架中国经济”的声音也日渐升温。分析人士指出，由于房地产所带动上下游相关产业多达60多个，调控楼市可能“牵一发而动全身”，这也是近期楼市调控趋向缓和的主要原因。

独立经济学家谢国忠表示，股市向下调整与楼市调控直接相关。对于各个行业，尤其是金融业，房地产升值其实是最大的利润来源。房屋存量、在建工程和土地储备的价值，可能已超过G DP的3倍。楼价升20%，增加的价值相当于GDP的60%。

由于近期国际和国内经济形势出现了变化，也制约了楼市调控的力度。而国内去年超宽松政策对经济刺激的边际效应正在弱化。

国信证券表示，形势演化正使楼市调控陷入两难：不下狠手调控，土地财政及商品房投资品属性过强，长期来看对经济发展不利；重拳调控，势必导致房地产规模收窄，影响经济增长和财政收入。

“为稳定经济、让市场保持一定活跃度，短期调控节奏将放缓”，国信证券认为，“下一阶段政策将以整合、优化已出台政策为主”。

后市走势

有反弹空间但非反转

对于地产股的后市走势，多家分析机构指出，由于房价未明显下跌，房地产调控政策不会完全放松，因此目前房地产股有反弹的机会但非反转。

东方证券分析认为，房地产市场的传导机制是从“政策”→“成交量”→“房价”的过程，目前尚处于“政策”→“成交量”的传导阶段。目前政策调控目的是要房价回到合理的水平，房价回落目前并未显现。在政策调控房价的目的达成之前，政策不会放松。目前房地产股尚未有整体机会。

国信证券研究员方焱认为，地产股进一步的跌幅有限，已进入振荡筑底阶段。国泰君安证券房地产分析师孙建平认为，短期地产股有超跌反弹机会，整体板块反弹空间在15%左右。

采写：南都记者邱锐泉