土地的使用权可以依照法律的规定思维导图

无人在意

2023-02-28

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土地的使用权

房地产法

土地管理法

土地使用权

土地的使用权是可以依照法律的规定进行转让的，当事人按照规定取得的土地使用权在符合条件的情况下可以进行转让，针对土地使用权进行转让要签订专门的转让协议。

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思维导图大纲

一、土地的使用权可以依照法律的规定

土地的使用权可以依照法律的规定转让。

城市的土地属于国家所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

二、土地使用权性质引发的风险

1.土地使用期限。

我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地（租赁土地），土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年，属于商业服务综合类土地的使用期限为40年。银行办理房地产抵押贷款时，应特别注意土地的使用年限，否则就可能给日后处置房地产时埋下隐患。

2.处置费用。

对于出让土地性质的房地产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费（重新办理出让手续）;属于划拨用地性质的房屋土地，处置抵押房地产时程序较为繁琐，并需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金，容易产生风险。根据现有法律、法规、行政规章的规定，它们对人民法院强制变价或当事人自行处分国有划拨土地使用权的限制，体现在以下三个层面：

一是被执行人对国有划拨土地使用权没有处分权，或者没有自主的处分权。只有涉及地上建筑物所有权的转让、抵押时，经过有审批权限的人民政府或土地管理部门的批准，地上建筑物所占用范围内的国有划拨土地使用权，可以一并转让。

二是人民法院裁定强制拍卖、变卖地上建筑物、附着物或以物抵债时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可以裁定国有划拨土地使用权随地上物同时转移。

三是国有划拨土地使用权经报有审批权的人民政府批准转让，或人民法院事先取得了土地管理部门的一致意见而拍卖、变卖或者以物抵债的，受让人要办理土地使用权的出让手续，并依法缴纳土地使用权的出让金。

3.各级开发区办理以即缴即退方式办理的工业用地出让手续。

当前，各级开发区为吸引投资，凡符合招商条件的入园企业，国土部门基本土地出让金以即缴即退方式（零出让）为企业办理了国有土地使用证、国有土地使用权出让合同及出让金发票。各级开发区为了扶持入园企业，解决其融资难问题，在与入园企业办理国有土地抵押登记时，开发区也是一路绿灯予以放行。这里面隐藏的风险就是一旦企业经营不善，主张抵押权时，开发区就会执行法院发函，称：涉案的国有土地使用权，是基于xx文件，给入园企业享受的优惠政策。如该宗土地使用权由新的受让人获得，则应按相关法律法规重新办理土地出让手续，补交各类税费。实践中，依法拍卖土地使用权的款项一般不足以补交土地出让金及给类税费。