土地征用补偿制度的国际比较及借鉴思维导图

定格苍凉

2023-02-28

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土地征用

补偿制度

房地产法

土地管理法

土地补偿

20世纪90年代以来，随着交通、能源等基础设施的建设以及城市化的快速推进，征地已成为新增建设用地的主要来源，随着经济全球化进程的加快和中国加入WTO，借鉴发达国家和地区在土地征用补偿制度方面的有益经验，对于有效地改革和完善中国的土地征用补偿制度，保障中国社会经济持续发展和社会稳定都具有非常重要的意义。

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思维导图大纲

一、土地征用补偿制度的国际比较

当今世界上大多数国家和地区都建立了土地征用补偿制度，对给原土地权利人所造成的损失给予相应的补偿。一般来说，土地权利人可得到的合理的土地征用补偿大致包括两部分：一是土地征用费，相当于征用土地的价值，是土地所有权的经济实现；二是土地补偿额，是对因征地而造成的经济及其他损失的补偿。当然，各国的土地征用补偿制度不尽相同。

(一)北美

1.美国美国在成立初期，征用土地是没有补偿的.现在的美国，土地完全商品化，宪法明确规定，只有限于公共目的，而且需有合理的补偿，政府及有关机构才能行使征用权。根据美国财产法，“合理补偿”是指赔偿所有者财产的公平市场价格，包括财产的现有价值和财产未来赢利的折扣价格。美国土地征用补偿根据征用前的市场价格为计算标准，它充分考虑到土地所有者的利益，不仅补偿被征土地现有的价值，而且考虑补偿土地可预期、可预见的未来价值；同时，还补偿因征用而导致相邻土地所有者、经营者的损失，充分保障了土地所有者的利益。土地征用在美国被称为“最高土地权的行使”。

2.加拿大加拿大的土地征用制度沿用的是英联邦的体制，在征用土地方面一直进展比较顺利，较好地解决了国家、征地机构和个人的利益关系。加拿大对土地征用的补偿是建立在被征土地的市场价格基础上，依据土地的最高和最佳用途，按当时的市场价格补偿。具体来看，加拿大的土地征用补偿包括：①被征用部分的补偿，必须依据土地的最高和最佳用途，根据当时的市场价格补偿。②有害或不良影响补偿(如严重损害或灭失价值)，主要针对被征用地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。这种补偿不仅包括被征地，还包括受征地影响相邻地区的非征地。③干扰损失补偿，被征地所有者或承租人因为不动产全部或基本征用，因混乱而造成的成本或开支补偿。④重新安置的困难补偿。

(二)欧洲

2.德国德国的土地征用补偿范围和标准为：①土地或其他标的物损失的补偿，其标准为以土地或其他标的物在征用机关裁定征用申请当日的移转价值或市场价值；②营业损失补偿，其标准为在其他土地投资可获得的同等收益；③征用标的物上的一切附带损失补偿。德国被征用土地的补偿价格计算与英国一样，也是以官方公布征用决定时的交易价格为准。在城市再开发区，为了防止利用预期的公共开发事业进行投机活动，政府规定，凡因预测土地将变为公共用地而引起的价格上涨，都不能计入补偿价格。对补偿金额有争议时，应依法律途径向辖区所在的土地法庭提起诉讼，以充分地保障被征地所有权人的合法权益。同时各类补偿费由征收受益人直接付给受补偿人，且各类补偿应在征收决议发出之日起1个月内给付，否则征收决议将被取消。另外，德国的土地征用补偿方法，除了现金补偿，还有代偿地补偿、代偿权利地补偿等。

3.法国法国的土地征用补偿价格是以征用裁判所一审判决之日的价格为基准计算的。同时为了控制补偿，被征用不动产的用途以公布征用规定1年前的实际用途为准。

4.瑞典瑞典有关法律规定，土地补偿费中不包括预期土地将变为公共用地而引起的价格上涨的部分，以抑制通过改变土地用途，提高土地补偿费的投机行为。瑞典对土地征用补偿价格的计算，以10年前该土地的价格为准。

(三)东南亚

1.日本依据日本《土地征用法》的规定，重要的公用事业都可运用土地征用制度，征用损失的补偿以个别支付为原则，而支付的财物，原则上以现金为主，补偿金额须以被征用的土地或其附近类似性质土地的地租或租金为准。日本的土地征用补偿是根据相当补偿的标准来定的，在大多数情况下以完全补偿标准确定土地补偿费。具体来看，日本征用土地的补偿包括5个部分：①征用损失补偿，对征地造成的财产损失进行补偿，按被征用财产的经济价值即正常的市场价格补偿；②通损补偿，对因征地而可能导致土地被征者的附带性损失的补偿；③少数残存者的补偿，对因征地使得人们脱离生活共同体而造成的损失的补偿；④离职者的补偿，对因土地征用造成业主失业损失的补偿；⑤事业损失补偿，对公共事业完成后所造成的污染对经济和生活损失等的补偿。另外，日本的土地征用补偿方法，除了现金补偿，还有替代地补偿(包括耕地开发、宅地开发、迁移代办和工程代办补偿等)。

3.新加坡在新加坡，有关土地征用补偿的决定由土地税务兼行政长官作出，但补偿金额由专业土地估价师评估，以公告征用之日的市价为补偿标准。土地补偿的项目包括因土地征用造成土地分割的损害、被征用的动产与不动产的损害、被迫迁移住所或营业所所需的费用、测量土地、印花税及其他所需要合理的费用等。

由此可以看出，世界上的一些发达国家和地区都非常重视土地征用补偿制度，对补偿标准、补偿范围、补偿方式、补偿纠纷处理等等都作了较详细的规定，以市场为基础，尽可能地体现效率、平等的原则。

二、对中国的借鉴

土地征用补偿问题是一个十分敏感的问题，也是中国土地征用制度中急需解决的一个关键性问题。借鉴世界发达国家和地区的土地征用补偿制度，可以得到如下启示：

第一，遵循市场原则，提高征地补偿标准。应借鉴大多数国家和地区的做法，提高征地补偿标准，以市场作为基础，将土地补偿费、青苗及建筑物、构筑物补偿费、残地补偿费等主要补偿项目的补偿价格参照当前土地市场的价格，充分体现“效率、公平”原则。

第二，合理分配征地补偿费用。中国现行法律制度对“集体”界定模糊，村干部成为了集体组织的“代言人”，现实中以村民委员会的名义来强占仅有土地使用权的农民的土地补偿费的事件时有发生，作为弱势群体的农民在由征地补偿费用引发的争议中显然处于不利地位。因此，国家应进一步明确界定农村土地征用补偿的受益主体，一方面使农民不会因丧失土地使用权而丧失土地收益权，能较好地保护农民的合法权益，另一方面也可以有效地防止集体财产的流失。

第三，征用土地补偿方式应多样化。借鉴日本、德国等国家的经验，土地征用的补偿方式既可以采用货币补偿，也可以采用实物补偿。而实物补偿又可以采取留地补偿和替代地补偿相结合的方式，从而有效保障和维护被征地农民的切身利益。

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