物权法应出台细则土地转让金应逐年征思维导图

泪尽

2023-02-28

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前天，在十届全国人大常委会第二十三次会议上，物权法草案五审成为此次会议的焦点，其中涉及的70年土地使用权归谁、车位的权属问题引起了业内广泛关注。有地产专业人士认为，房屋70年后再用须交土地转让金等草案还需进一步完善。

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土地转让金：操作细则有待明确

“70年后，房子怎么处理”一直以来困扰众多买房者的顾虑有望得到解决。此次物权法草案提出：私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。但随之而产生的关于房屋70年后再用的土地转让金如何收取、70年后房屋是否还能继续住、70年后房屋重建业主意见不统一又如何处理等问题也渐渐浮出水面。因此，业内人士呼吁：该政策的细则应尽快出台。

据了解，目前广州的发展商向国土局交纳的标准土地出让金为820元/平方米，占总楼价的10%左右。广州宏展房地产顾问有限公司董事副总经理程立志表示，如果70年后的土地转让金仍按楼价的10%比例来征收，50万元的房子需交5万元转让金，若一次性向业主征收，不仅会增加业主的经济负担，还会带来系列的社会问题。他举例，若一次性交付了5万元的转让金，业主继续使用该物业70年，而房屋的一般“寿命”为80年左右，也就是说，在续租不到10年的时间里，房屋将面临重建，而重建至少2年的时间里，业主的居住问题该如何解决。他进一步提出疑问：整栋大楼80年后需要重建，如100户业主中有10户不同意又该如何解决?

对以上问题，有业内人士认为，如果今后的土地转让金也逐年征收，这将更有利于该政策的执行。

车位分配权：专家称应谁投资谁收益

另外，物权法草案五次审议稿将相关条款修改为：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

对此，越秀区某发展商表示，这个规定出台后，发展商将会在合同中明确规定业主非公摊部分的车位产权属于发展商，这样一来，车位销售就“名正言顺”了。据了解，由于地下车库的建筑成本远高于地面楼房的建筑成本，目前广州车库的开发成本约2000元/平方米，地面土建成本只需1000元/平方米。因此，不少发展商都急于售出车位以“拿回”成本。

但有业内人士提出质疑：如果之前已售出的那些车位，是属于建筑区划内道路的，但在之前买卖双方就已注明车位属于发展商，按照此次物权法草案规定，车位的产权仍属于发展商。因此，地产专家韩世同认为，车位的所有权分配应该本着“谁投资，谁收益”的原则才不失公平。

业委会地位：业主维权遭遇新尴尬

“业主委员会将不能作为诉讼当事人来维护业主权益，这样业主维权也面临着新的尴尬”。目前，物权法草案规定的“业委会诉讼主体地位暂不规定”，让不少业内人士为业主权益捏了一把汗。

全国人大法律委员会副主任胡康生说，业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上，目前许多小区没有成立业主大会或者业主委员会，对业主大会或者业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利以暂不作规定为妥。

对此，广州汇俊律师事务所律师习江玲表示，如果业委会诉讼主体地位暂不规定，业委会也就不能取得合法的诉讼当事人资格，如果一旦业主与发展商发生纠纷，业主若作为原告必须全体出席，而实际操作过程中几乎不可能实现，因此，今后业主在维护自己权益方面难度将非常大。

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