土地法与房地产法-----土地管理法思维导图

余生愿你常欢笑

2023-02-28

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土地

用地

土地使用权

依法

使用权

出让

取得

组织

承包

房地产法

土地管理法

土地法规

第一节土地管理法

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思维导图大纲

一、土地所有权

（一）国家土地所有权

国家土地所有权是以国家为所有权人，由其代表代为行使的对国有土地的支配性权利。１．国家土地所有权的客体。（１）城市市区的土地；（２）农村和城市郊区中已经国家依法没收、征收、征购为国有的土地；（３）国家依法征用的原集体所有的土地；（４）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（５）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的原属于其成员集体所有的土地；（６）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。２．国家土地所有权的主体及其代表。３．国家土地所有权的特征：（１）国家土地所有权主体不能亲自行使所有权，而只能由主体代表代为行使所有权。（２）国家士地所有权主体代表不能亲自行使土地所有权的全部四项权能。（３）国有土地所有者代表对土地保有最终的处分权。

（二）集体土地所有权

集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其所有的土地所享有的受法律限制的支配性权利。１．集体土地所有权的主体及其代表。（１）农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理。（２）在一个村范围内存在两个以上农村集体经济组织，且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上组织的农民集体所的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表经营、管理。（３）农民集体所有的土地。已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织作为所有者代表经营、管理。２．集体土地所有权的确认。农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。３．集体土地所有权的限制。集体土地所有权是受限制的所有权，其限制表现在两方面：（１）受国家法律和政府管理的限制。（２）受农民集体意志的限制。

二、国有土地使用权

（一）出让土地使用权

出让土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。１．出让土地使用权的主体。境内外法人、非法人组织和公民个人可依法取得出让土地使用权。但是，外商投资开发经营成片土地，应依法设立中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业，享有该项权利。２．出让土地使用权的取得。出让土地使用权的合法取得方式为拍卖、招标、协议。城市房地产管理法规定，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采取拍卖、招标方式出让土地使用权。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议方式出让土地使用权。采取协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后６０日内支付全部土地使用权出让金，领取土地使用权证，取得出让土地使用权。依双方约定采取分期付款方式取得出让土地使用权的，在未付清全部出让金前，土地使用者领取临时土地使用权证。国家可将出让土地使用权作价出资或人股作为对企业的投资，国家对企业享有相应的投资者权益（股权），企业享有出让土地使用权。３．出让土地使用权的年限。根据国务院的现行规定，城镇国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为以下几种情况：（１）居住用地７０年；（２）工业用地５０年；（３）教育、科技、文化、卫生、体育用地５０年；（４）商业、旅游、娱乐用地４０年；（５）综合或者其他用地５０年。此外，开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，使用期限最长不得超过５０年。国有土地所有者代表与用地者可在不超过最高出让年限的前提下，在出让合同中约定出让年限。４．出让土地使用权的内容与限制。出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权。分期付款取得出让土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。该部分处分权指出让土地使用权人可依法将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。出让土地使用权人对其使用土地上的地上建筑物、其他附着物享有所有权。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协定或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。土地使用者必须依土地使用权出让合同的约定开发、利用土地，不得法定或约定的期限闲置土地。土地使用者转让土地使用权必须符合法定条件。

（二）划拨土地使用权

划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。１．划拨土地使用权的范围。下列用地的土地使用者可以依法取得划拨土地使用权：（１）国家机关用地和军事用地；（２）城市基础设施用地和公益事业用地；（３）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（４）法律、行政法规规定的其他用地。２．划拔土地使用权的取得。用地者申请取得划拨土地使用权需征用集体土地或占用其他用地者正在使用的国有土地的，申请用地者应向集体土地所有者或原国有土地使用者支付土地补偿安置费。申请用地者取得划拨土地使用权的土地为国有荒地、空地的，经依法批准后，可无偿取得。３．内容与限制。划拨土地使用权人对划拨土地享有占有权。使用权和部分收益权。划拨土地使用权人占有、使用划拨土地所获收益归其享有，依法经批准处分土地所获收益按有关规定上缴国家后，余额归其享有。划拨土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权。划拨土地使用权人不得擅自改变土地用途，转让、出租和抵押其权利须符合法定条件并履行法定手续。

三、集体土地使用权

（一）土地承包经营权

土地承包经营权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。１．土地承包经营权的主体。土地承包经营权可由本农村集体经济组织成员依法取得，也可由本农村集体经济组织以外的单位和个人依法取得。２．土地承包经营权的取得。土地承包经营权通过承包方式取得。本农村集体经济组织成员通过承包方式取得农用地使用权的，耕地的承包期限为３０年，草地的承包期限为３０-５０年，林地的承包期限为３０-７０年。土地承包方案必须经村民会议２／３以上成员或者２／３以上村民代表同意。本农村集体经济组织以外的单位和个人通过承包方式取得农用地使用权的，其权利的取得，必须经村民会议２／３以上成员或者２／３以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。３．土地承包经营权的内容与限制。土地承包经营权人在承包期限内，对土地享有占有权、使用权、收益权。土地承包经营权人可将其享有的土地权利转包、出租、互换、转让或以其他方式流转。当承包地被依法征用、占用时，土地承包经营权人有权依法获得相应的补偿。土地承包经营权人不得擅自改变权利取得时确定的农业土地用途，不得擅自将农用地转变为非农用地。农、林、牧、渔业用地之间用途的转变，依有关法律规定，并不得违反承包合同的约定。４．土地承包经营权的保护。承包期内，发包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方对其在承包地上的投人而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。承包期内，发包方一般不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，而对承包地做个别调整的，承包土地的调整方案，必须经村民会议２／３以上成员或者２／３以上村民代表同意并须经乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。承包合同约定不得调整的，按照其约定。

（二）宅基地使用权

宅基地使用权是依法经审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的，没有使用期限限制的集体土地使用权。１．宅基地使用权的主体。农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。非农村集体经济组织内部成员，不得申请取得宅基地使用权。２．宅基地使用权的取得。农村村民申请住宅用地，应经依法审批。经依法审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。３．宅基地使用权的内容与限制。宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过盛自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权人转让、出租房屋及宅基地使用权再申请宅基地的，不予批准。

（三）非农经营用地使用权

非农经营用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资的方式向符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提供的集体土地使用权。１．非农经营用地使用权的主体。农村集体经济组织可设立独资经营的企业，将符合乡（镇）土地利用总体规划的非农经营用地提供给企业从事生产经营活动，土地使用权由该集体经济组织或企业享有。农村集体经济组织可通过以符合乡（镇）土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价入股或出资及联营的形式与其他单位。个人设立公司、合伙等企业，土地使用由该企业享有。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权。其应依法申请取得或者继受取得国有土地使用权。２．非农经营用地使用权的取得。申请取得非农经营用地使用权，应经依法审批。土地使用权作价金额参照国家建设征用集体土地的标准确定。３．非农经营用地使用权的内容与限制。非农经营用地使用权人对土地享有占有权、使用权，其收益权按照有关公司法、合伙企业法的规定或依约定处置。非农经营用地使用权不得转让、出租，但因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用依法发生转移的除外。因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权流转，继受取得土地使用权的企业不属于本农村集体经济组织投资设立的企业的，应办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。破产、兼并、分立后继受取得土地使用权的企业取得国有出让土地使用权。非农经营用地使用权可与厂房一同设定抵押。设定抵押须经集体土地所有者同意，并出具书面证明。抵押权实现拍卖、变卖抵押物时，须办理国家土地征用和国有土地出让手续。拍卖、变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费付给集体土地所有者（集体土地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外），并扣除出让金上缴国家，余额依担保法规定处置。

（四）非农公益用地使用权

非农公益用地使用权是依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织，对用于集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体土地使用权。１．非农公益用地使用权的主体。农村集体经济组织可依法对用于本集体经济组织公益性活动的非农用地享有土地使用权。农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织也可对用于其从事公益性活动的非农用地享有土地使用权。２．非农公益用地使用权的取得。乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用集体所有土地的，应经依法审批。依法审批后，经农村集体经济组织拨付，用地申请人取得非农公益性用地使用权。用地申请人为农村集体经济组织的，不经拨付径自取得非农公益用地使用权。３．非农公益用地使用权的内容与限制。非农公益用地使用权人对土地享有占有权和使用权。非农公益用地使用权人不得擅自改变土地用途，不得擅自将土地用于经营活动，不得将土地使用权转让、出租或抵押。

四、建设用土管理

（一）国家建设用地

１．国家建设征地的批准权限，国家建设征用农民集体土地，应依法报国务院或盛自治区、直辖市人民政府批准。征用下列土地由国务院批准：（１）基本农田；（２）基本农田以外的耕地超过３５公顷的；（３）其他士地超过７０公顷的。征用上述规定以外的土地的，由盛自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。２．国家建设征地的程序，国家征用土地，先依照法定程序经有审批权的人民政府审批，再由县级以上地方人民政府土地管理部门确定征地补偿安置方案，并由同级人民政府予以公告，后听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调，协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。上述争议的解决不影响征用土地方案的实施。３．征地补偿安置标准。征用土地的，按照被征用土地的原有用途给予补偿。征用耕地，用地者需支付、缴纳下列费用：（１）土地补偿费。（２）安置补助费。（３）新菜地开发建设基金。（４）被征用土地上的附着物和青苗补助费。安置补助费可以增加，但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前３年平均年产值的３０倍。４．征地补偿安置费的归属或支付对象。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有。安置补助费必须专款专用，一般来说，由谁负责安置即向谁支付安置补助费。

（二）乡（镇）村建设用地

１．乡（镇）村建设用地的审批权限。乡（镇）村建设用地的审批权限为：（１）乡（镇）村兴办企业需要使用土地的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照盛自治区。直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准；其中，涉及占用农用地，依法办理农用地转用审批手续。（２）乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，先经乡（镇）人民政府审核，其他审批程序同于乡（镇）村兴办企业用地。（３）村个村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。２．乡（镇）村建设用地的控制原则。乡（镇）村建设用地的控制原则是：（１）乡（镇）村兴办企业的建设用地，严格控制，其用地面积不得超过盛自治区、直辖市按照乡镇企业的不同行业和经营规模分别规定的控制标准。（２）农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过盛自治区、直辖市规定的控制标准。

（三）临时建设用地

临时建设用地是指因建设项目施工和地质勘查等需要临时使用国有土地或者集体土地。１．临时建设用地的审批程序。临时建设用地，由县级以上人民政府审批。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合向的约定支付临时使用土地补偿费。２．临时建设用地的限制。土地管理法对临时建设用地作了以下限制性规定：（１）必须按照临时使用合同约定的用途使用土地；（２）不得修建永久性建筑；（３）临时使用土地的期限不得超过２年。

五、土地法律责任与纠纷处理

（一）违反土地管理法的法律责任

１．非法土地交易的法律责任。土地管理法对此有以下两项规定：（１）买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员；依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（２）擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。２．非法占用土地的法律责任。（１）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。（２）农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用士地新建住宅的。由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过盛自治区、直辖市规定的标准；多占的土地以非法占用土地论处。（３）责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起１５日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由这违法者承担。３．非法征用使用土地的法律责任。有下列四项违法行为之一，即构成此项违法：（１）无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准征用、使用土地的；（２）超越批准权限批准征用、使用土地的；（３）不按照土地利用总体规划确定的用途批准征用、使用土地的；（４）违反法律规定的程序批准征用、使用土地的。此项可产生四项法律后果：（１）批准文件无效；（２）对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任人；（３）非法批准征用、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处；（４）非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

（二）土地纠纷及其解决途径

１．土地纠纷的分类。（１）土地确权纠纷。（２）土地侵权纠纷。（３）土地行政争议。２．土地纠纷的解决途径。（１）土地确权纠纷，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理，单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议、由乡级政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起３０日内以作出处理决定的人民政府为被告提起行政诉讼。（２）土地侵权纠纷，由事人协商解决。协商不成的，可由土地行政主管部门进行行政调处。当事人对行政调处不服的，可以以对方当事人为被告提起民事诉讼；当事人也可不经行政调处直接提起民事诉讼。（３）土地行政争议，按一般行政复议及行政诉讼程序处理。

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