这种行为在规避土地转让限制条件思维导图

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2023-02-28

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来源:中国国土资源报

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笔者认为，考察案件中股权转让的性质，应当进行综合分析。从传统公司法理论来讲，项目公司作为民事主体，其享有由股东投资形成的独立的法人财产。而公司股东只是作为出资者，依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。不论股权受让方是否达到控股地位，股东的变化并不影响项目公司对房地产项目所享有的权利和应承担的义务，并没有导致房地产开发主体的解散和清算。因此，项目公司的收购并没有导致土地使用权的转让。

但如果项目公司的资产只是一块没有被投资开发的土地，那么，通过收购股权的方式达到项目公司控股股东的地位，进而控制该房地产项目，是否属于土地转让，本人持肯定的态度。

首先，由于土地的稀缺性和城市整体规划的要求，通常一个房地产开发项目，一般需要进行可行性论证、立项、规划等程序，要经过发改委、规划局、房地局和建委等政府部门的严格审批。不仅要对项目建设设计进行审核，还要审查开发商的资质和资金状况，以保证土地开发利用的顺利进行，减少“烂尾楼”的出现。如果项目公司的控股股东地位发生了变化，项目公司的相应融资能力也会发生变化，从而直接影响项目公司的实际开发能力。因此，为了保证房地产市场的健康发展，避免炒卖土地违法行为的发生，对股东变化对项目公司的影响进行审核是有必要的。

其次，《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规对土地转让作了限制性规定。如果通过股权收购获得土地，不属于房地产转让，那么，上述法律条例的规定就形同虚设。只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让的变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可达到控制整个房地产项目的目的，避开了有关政府机关的审批。在实践中，大量的土地转让就是通过股权收购方式实现的，给政府机关行使管理职权造成很大障碍。

江西南昌市审理的几起涉及房地产开发的股权转让案件，从司法角度应将以股权转让获得项目公司的土地使用权的性质确定为土地使用权的转让，这样才能避免当事人以合法形式规避法律的强制性规定，维护房地产市场的正常秩序。

笔者认为，一个房地产项目，一块没有被投资开发的土地的项目公司，如果要转让股权，使控股股东发生变化，需要向政府土地管理部门进行申请。只有符合《房地产管理法》第三十八条及相关法规的规定，控股权才允许转移，否则，该股权转让行为应视为无效。只有这样，才能保证土地流转市场依法、健康、有序发展。

第七章授益行政行为思维导图