按照国家土地管理规定，农村宅基地不能出售给外村居民，这样的房子不能办理过户。
宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。
《土地管理法》第 62 条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村 村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体 所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”
根据《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。
国务院办公厅 1999 年颁布的 《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土 地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;
国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资 者使用， 并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法 行为之一。
